温乐居金融 曾淑佳
2024年底，回顾今年的土地拍卖市场，成交面积同比下降21%，再次刷新近十年新低，成交额也同比下降18%。
然而，意料之中的整体冷淡已经成为当地的一种活跃，狩猎和土地撤退，高溢价和底价交易并行，并上演了令人印象深刻的土地征用地块。
最受关注的是征地的“形而上学”，备受推崇。 雍和宫外，潭哲寺人头攒动，地产人虔诚烧香;在抽签现场，拉出的排队通道往往容纳不了很多已经登记的房地产公司代表，队伍在拐角处转了一个弯。
在当地一些拍卖现场，房地产企业的投资开发人员不约而同地穿上红袍，有的还把橘子、香蕉，甚至“广式乳猪”都端上了桌。
各种招式，只为在“彩票池”中求得好运。 在利润空间缩小的情况下，优质土地稀缺，狼多肉少肉，竞争激烈。
房地产公司想了各种方法，起初同一组下的所有公司都聚在一起，以提高中奖的概率。 但后来，北京出台了当地拍卖的新规定，阻止了这种方式。
只不过，“背心”之风又占了上风。 陌生的公司名称出现在集中供地现场，后来人们才发现他们是房地产开发商的土地代理商。
然而，核心地块中只有部分核心城市的热度较高，在另一个平行时空进行土地拍卖冷的情况并不少见。 10月，多城市实施“取消地价涨停”政策，此后，不少“地王”再度出现，发出不一样的信号。
但截至12月底，前100家房地产公司的土地销售率为019、虽然比之前略高，但仍处于低位。 在销售步伐尚未开始的情况下，房地产公司购地意愿并未明显恢复。
土地交易规模下降百分之二
今年的住宅供地计划与往年相比有所缩减，供地计划完成率平均仍仅为40%。
据CRIC统计，上海、长春、重庆、青岛、淮安、连云港、深圳等少数城市如期完成预备用地清单。
其余城市如南京、武汉、厦门、福州等城市仅完成60%左右，习完成不到40%，就连上半年较为热门的杭州，也有近30%的预告地块逾期未完成。 大多数逾期的地块是更偏远的地块。
**未能达到预期的背后，是大量地块缺乏“意向买家”的确定性。 换言之，房地产企业购地意愿整体上并未得到改善。
2024年，新增土地仓储地产企业前100名总投资为近七年最低。 1-12月，百强新货总值、总价、总建筑面积分别为29978亿元、14358亿元、1.2073亿平方米，同比分别下降%和12%。
全年，房地产企业土地收购与销售比例呈现“低开高走”的态势。 在第一季度，土地与销售比率最低，仅为007、是全年最低的投资意愿，随后拿地意愿继续缓慢提升，但恢复程度有限，截至12月底，前100家房企与卖地比例为019。
四季度，地价涨停，土地回归市场定价，给予开发商更多想象空间，进一步提振土地市场。
合肥、东莞、成都等城市纷纷拍卖全市底价“新地王”，其中成都甚至在土地拍卖中，一次性拍卖了三座区域地王，最高溢价率高达43%。 南京、杭州、长沙等地，也纷纷拍卖各自的板块地王。
虽然土地成交存在“翘曲”现象，但截至12月20日，全国300个城市土地市场建设面积为12个2亿平方米，比2024年同期下降21%，比上年下降5个百分点。
各能级城市土地成交面积均低于去年同期水平。 即使在一线城市，总交易规模也为2610万平方米，比去年同期下降32%。 除北京同比**18%外，深圳、上海、广州均呈现一定下滑态势。
在二、三线城市，成交量也呈现同比下降趋势，同比分别下降%。
房地产企业与城市差异化
8月，绿城上海公司门口挂上了“热烈欢迎华东投资发展精英凯旋归来”的横幅。 当时，在上海的土地拍卖会上，这家来自杭州的房地产公司中了三块钱。
绿城中国董事局主席张亚东在朋友圈里忍不住感叹：“我两天投资了180亿元，上海竟然中了三块钱，概率接近千分之一，真是太神奇了。 ”
在众多房企苦苦应对流动性问题的同时，绿城的重点依然是“投资扩张仍需下功夫，征地规模不足存在规模缩减风险”。 ”
这已成为一些房地产公司努力在当地拍摄的缩影。
这一年，“北京三块地被80多家房企在一天内竞拍”、“88家房企竞地”、“71家房企参与抽签”等地方拍卖现象，层层叠叠地拼贴出土地拍卖的整体“横截面”。
在北京、上海、广州、深圳等核心城市，土地竞价的热度正在升温，很大程度上是因为各央企争相补充一二线城市的核心土地储备，为未来储备粮草。 这些核心城市的土地储备资金门槛较高，而央企资金相对雄厚，创业机会较多。
乐居财经统计发现，2024年，北京、上海、广州、深圳四市的房地产企业股权收购金额排名第一，规模在120亿至200亿之间，均为央企。 这些都是熟悉的名字，如华润置地和中国海外发展，都在名单上。
在北京、上海、广州的土地拍卖市场中，股权土地收购金额排名前10位的房地产公司均来自央企背景，而深圳股权土地收购金额排名前10位的房地产企业，只有龙湖集团是民营房地产企业。
与一线城市不同，杭州已成为当地民营房地产公司的竞争场所。 年内，滨江在杭州收购土地14处，股权土地收购金额为18724亿元，业绩更加突出。 建航、伟兴、坤河等一字排开，单市征地规模均位列前十。
在楼市旺盛的成都，有兴城人居、成都轨道交通、成都高投等地方国企和城投公司，在当地拍卖市场上一闪而过。
市场环境尚未恢复，大部分房企选择了销售和生产的路线，将重点放在核心城市和核心区域。
尤为关键的是，在核心城市已经推出许多优质地块，去中心化潜力大，利润丰厚。 在房地产利润微薄的时代，一旦嗅到了地块的利润率，还有流动性的房企就会争先恐后地补仓。
但当地的热闹很难抗拒整体的寒冷。 因此，分化的趋势仍在继续，房地产公司分化，城市也分化。
有一组数据足以说明这种现象。 2024年，房地产前50强公司将占用全国38%的土地，销售额前100名的房地产公司中有一半不会占用土地。 其中，仅上海、杭州、北京、成都、广州、南京等6个城市的土地交易额超过1000亿元。
以众生的模样为例
征地政策正在适时调整。
早在去年，财政部就明确提到严禁借贷储备土地，禁止通过国有企业购地虚假增加土地出让收入，不允许以虚假借口虚假增加财政收入，以弥补财政收入的不足。
后来，集中供地转向“少量”，出台了“同一集团成员企业不得同时登记同一块土地”的新规定，并设置了限价......土地拍卖被废除当地拍卖市场的新秩序逐渐显露出来。
在大环境下，房企在土地收购策略上“少城、地块细”是普遍共识。
越来越多的房企开始入市拿地，动辄就有几十家房企参与抽签。
为此，房地产公司想出了很多解决方案。 其中，最常见的就是信奉玄学，祈求得到幸运女神的眷顾，在实战中，他们经常会找到“背心”来夺取土地。
不久前，东方宇宏在北京丰台抢占的土地，终于被转让了。 合作伙伴也浮出水面——中国海运。 东方宇虹发布公告显示，丰台地块建设主体宏丰地产拟将鸿熙地产持有的宏丰地产95%股权转让至苏州珠汇，并转让**4750,000元。
也就是说，丰台地块的绝大部分股权都转让给了苏州珠辉，而东方宇宏本身只持有5%的股份。 东方宇宏确认了中国航运发展“马甲”称号。
这让人想起7月底，成都龙泉驿狮岭地区一处住宅用地，被四川通协家房地产开发有限公司以同装修方式拿下。 20多天后，四川通协佳更换投资人，持有100%的股份。 同样的装修，成了成都当地一家房地产开发商的“背心”。
马家征地事件在当下土地拍卖市场并不少见。 近期，本土拍卖市场出现了不少陌生面孔，如南通亚伦、建航地产、浙江中豪等，纷纷自有资金入市，最终与头部开发商合作开发项目，因此被视为“新马甲”。
大多数马甲公司进行金融投资，希望获得另一笔收入**;而一些房企，与其说是为了土地红利，不如说是为了与房企的深度合作。
然而，并不是每次得到土地，都能如愿以偿。
此前6月，因投标人未通过资格后评审环节，招标结果的招标结果无效，征地单位不仅未拿到6510万元保证金返还，还被列入失信“黑名单”。
究其原因，是竞买人违反了转让方案的规定：竞买人应具有房地产开发企业资质。 联合招标的，联合体各方均应符合开发资质要求。
此外，过去一年，征地后退地案件层出不穷。