从 2023 年 12 月 8 日 Zhonghong.com 起
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王慧瑶
全球化中心（CCG）主任。
当前，我国经济正处于转型期，房地产业作为我国经济支柱产业，实力明显减弱，是影响我国经济运行的一大风险因素。 2024年12月5日，国际信用评级机构穆迪发布报告，将中国主权信用评级展望从“稳定”上调至“负面”。 造成这种情况的原因主要有三：一是地方债务不足，二是财政收入（主要是土地出让费）下降，三是房地产行业复苏失败。 2024年以来，我国房地产宽松政策陆续出台，但多轮强势“纾困”政策效果不明显。 2024年7月，中共中央政治局召开会议，明确指出“要加大保障性住房建设和供应力度”，“盘活改造各类闲置房地产”。 对此，可以考虑以推进宅基地制度改革为重要抓手，进一步释放农村宅基地的经济属性，为农村闲置房地产再利用提供更多政策便利，从而惠农济民，助力乡村振兴，为盘活房地产市场、推动新一轮经济增长注入新动力。 房地产行业为中国经济的快速增长做出了巨大贡献。 2024年，我国首次在官方文件中明确房地产业是国民经济的支柱产业，此后房地产业迎来了近20年的快速发展。 在这个过程中，随着城市化的快速发展，在城市买房成为许多老一辈农民或农民工为自己和后代寄托和方向，也为近几十年来中国房地产市场的腾飞创造了大量需求。 然而，在疫情冲击、人口结构重大变化和严格的监管政策的共同作用下，中国房地产市场面临着前所未有的挑战。 近两年，中国经济下行压力加大，房地产市场经历了2024年房改以来最惨烈的调整，大面积民营房企爆出，购房者对房价“只涨不跌”的预期消失，各地烂花楼房供应不断发酵。 据估计，我国断供的房屋数量可能已达350万套，其中包括大量在城市买房的第二代、第三代农民。 当前，如何通过有序调整实现中国房地产市场软着陆，避免房地产大幅下滑，甚至对经济增长产生严重负面影响，已成为中国经济面临的突出挑战。 对此，2024年底召开的**经济工作会议强调，“要确保房地产市场稳定发展”，“推动房地产行业向新发展模式平稳过渡”。 2024年10月底召开的**金融工作会议明确了构建房地产开发新模式的突破点，包括城中村改造、保障性住房规划建设、水平应急两用基础设施“三大工程建设”是构建房地产开发新模式的重点突破方向。 从需求来看，在中国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势下，城镇化进程的持续推进仍是中国房地产市场发展的重要支撑。 改革开放以来，我国城镇化率从不足20%上升到2024年的65%22%，与发达国家80%的平均水平相比，还有很大的提升空间。 据测算，我国城镇化率至少要达到75才能基本稳定下来，与现在相比还有10个百分点的提升空间，这必然会带来一定的城市住房需求。 在经济不景气期间，许多来自农村家庭的购房者面临高抵押贷款压力、收入不稳定或失业危机，而年轻的“90后”和“00后”可能因就业压力大、收入预期低、缺乏父母经济支持而资金不足、购房意愿低。 但是，对于父母是农民或农民工的“80后”、“90后”、“00后”来说，他们要么在城市长大，要么因为学习、就业、结婚等原因从农村搬到城市，与父母相比，即使他们在城市失败，也更有可能不回农村。 对于这群人来说，提高他们的收入预期和购房意愿是刺激房地产市场需求的一个重要方面。 改革开放以来，每隔十年左右，我国就会有一项重大的改革开放措施，这将为我国经济发展释放巨大的红利。 2024年12月，党的十一届三中全会召开，正式确立了农村家庭责任制，解放了农村生产力，开启了我国由短缺经济向富裕经济的转变。 2024年城市住房制度改革，随着城市住房的商业化和货币化，房地产市场持续多年，创造了4亿中产阶级家庭。 2024年，中国加入世界组织（WTO），将整个中国与世界市场紧密联系在一起，中国迅速成长为世界第二大经济体。 2024年，***董事长提出“一带一路”倡议，中国进一步走向世界，深度参与全球治理。 到2024年，全面建成小康社会，消除绝对贫困和区域性整体贫困，实现8亿人脱贫，惠及4亿以上中等收入群体。 共同富裕是社会主义的本质要求，是我国现代化建设的重要特征。 从经济效益和社会公平的中长期角度看，在脱贫攻坚战取得全面胜利后，要继续努力防止返贫，进一步增加低收入农民和农民工收入，促进实现共同富裕。 据统计，2024年共有2家96亿人，增加11人2%。农民工占农村人口的比重大幅提升，从2024年的40%上升到2024年的60%2%。同时，我国农村老年人口1亿多人，留守儿童900多万人。 近3亿农民工是改革开放的产物，为我国经济社会的快速发展作出了重要贡献，但在从农村向城市迁移的过程中，由于就业不稳定、收入不确定、社会保障不足等原因，农民工难以入城。 对此，国家要推动农民工向新公民转变，不断提高农民工在中等收入群体中的比重。 农村宅基地和房屋是农民的基本生活资料和重要财产。 如果说20世纪90年代城房改革下由职工单位分割的房屋可以买卖，可以变成产权，那么农村农民工的宅基地可以变成买卖，让他们在城市里有第一桶金站稳脚跟吗？对此，在世界经济下行和我国经济转型的背景下，推进农村宅基地制度改革，逐步放宽宅基地流通将是一项革命性的政策，可能成为挽救房地产市场、激发我国经济发展内在活力的重要助推器。 释放中国改革开放下一个十年新的发展红利。我国宅基地制度是我国农村制度中的一种特色制度，即集体所有制、成员使用、一户一房、有限标准、计划控制、自由取得、长期占有、内循环。 宅基地是农民住房需求的基本保障，最初禁止外人购买宅基地，也是为了防止城市居民和富人挤占农村土地资源，让真正有宅基地需求的农村人没有固定的居住地。 长期以来，宅基地在我国城镇化进程中，在保障农民基本居住权、维护农村稳定、避免大规模贫民窟等方面发挥着基础性、关键性的作用。 然而，随着农村社会人口结构的深刻变化，实践中面临着许多新情况、新问题。 比如，一户多房、过度占用土地的现象更为突出，我国城镇化进程是“城乡建设用地双增”的首要问题。 根据农业农村部抽样调查数据，2024年农村宅基地闲置率为181%。2024年至2024年，我国农村常住人口从8人增加到8人8亿人减少到5人89亿人，减少27人1%，但同期农村宅基地面积增加了247亿亩扩大到2亩98亿亩，增加206%。有研究者指出，当前宅基地使用权流通模式具有非交易性特征，制约了宅基地经济价值的实现，过度的流转限制和退出机制的缺失阻碍了农民的致富之路，使农民难以实现财产性收入。 阻碍农村剩余劳动力转移，成为打破城乡二元社会结构、推进城镇化进程的重要障碍。目前，我国绝大多数农村家庭不再受土地的束缚，农业收入不再是农户的主要收入来源。 随着城镇化进程的加快，越来越多的“新公民”基于城市的启动资金交换等因素，打算转让自己的宅基地使用权，对宅基地使用权的需求越来越强烈，被转让的宅基地规模也越来越大。 据自然资源部不完全统计，全国至少有7000万户农舍和3000万亩宅基地闲置。 虽然严禁城市居民在农村购房，但在实践中，城市居民屡屡被禁止在农村购地建房，近年来由此引发的法律纠纷层出不穷。 综上所述，振兴农村闲置宅基地和农家乐刻不容缓。解决农村宅基地流转问题，促进宅基地使用权流转，有助于解决闲置垃圾问题，消除流转隐性问题，维护农民合法权益，同时促进农村经济发展，加快新型城镇化进程。 目前，将宅基地集体所有制与宅基地使用权分开的农村宅基地制度，显然已不再适应我国城乡经济社会发展的需要。 2024年，启动了宅基地制度改革试点等三项农村土地制度改革试点，探索改善农民宅基地权益、完善宅基地管理制度的途径方法。 2024年第一份文件在总结试点实践的基础上，创新性地提出了“探索宅基地权属、资质权、使用权'三权分离'”的改革思路。 所谓宅基地“三权分离”，是指实行宅基地集体所有制，保护宅基地农民资格和农民住房产权，适当盘活宅基地和农民住房使用权。 2024年，中共印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，提出“稳妥稳务改革农村宅基地制度”“建立集体管理建设用地市场准入制度”。 2024年，相关部委在全国104个县、市和3个地级市启动了新一轮农村宅基地制度改革试点，核心是探索宅基地“三权分离”的实现形式。 2024年，党的二十大报告强调，要全面推进乡村振兴，深化农村土地制度改革，赋予农民更多产权。 从2024年起，一文连续三年提到“稳妥推进农村宅基地制度改革试点”，强调要摸清底数，加快登记发证，以房产与土地融合的方式确认宅基地权属， 加强规范化管理，妥善解决历史遗留问题，探索宅基地“三权分置”的有效实现。这些政策基调和改革举措表明，农村集体建设用地进入市场、农民宅基地使用权流转、抵押、自愿有偿退用、有偿使用等问题都在探索解决中。 从多地试点实践来看，农村宅基地改造是城乡要素融合的突破口，也是实施乡村振兴战略的关键一步。 2024年4月25日，自然资源部宣布，我国已全面实现房地产统一登记。 这意味着，经过10年的努力，从分权到统一，从城市房屋到农村宅基地，从房地产到自然资源，覆盖所有土地空间、所有不动产权利的统一不动产登记制度已经全面建立。 这不仅有利于保护人民群众的主要产权，而且保证了交易的安全性，降低了治理成本，也为我国实现宅基地土地的出卖流通和适时出台房地产税奠定了基础。 加快构建新发展格局，是党的二十大提出的战略任务。 构建以国内大循环为主体、国内国际大循环相互促进的新发展格局，需要全面推进城乡地区协调发展，提高国内大循环覆盖面。 2024年1月31日，总书记在主持政治局习第二次集体学习时指出，要充分发挥农村作为消费市场和要素市场的重要作用，全面推进乡村振兴，以县城为重要载体推进城镇化建设，促进城乡融合发展， 加强城乡经济联系，畅通城乡经济循环。通过对农村闲置宅基地、农房进行改造和振兴，大力推进城乡融合发展，通过城乡融合促进乡村振兴，激发新的增长空间和发展潜力。 一方面，为城市居民下乡养老、休闲旅游、发展农村经济提供政策保障和便利，注入资金流、人才流、信息流、技术流、物资流，助推乡村振兴另一方面，倾向于在城市居住的二代、三代或老一代农民，可以通过闲置的农村宅基地、住宅、耕地等获得资产收益，并将部分收入用于偿还住房贷款、购置或置换房屋等，可以在一定程度上减轻他们的经济负担， 增强他们在城市买房的信心和概率，为房地产市场注入新动力，助力房地产市场稳定健康发展。在此基础上，保持房价基本稳定，催生新一轮房地产市场繁荣，将有助于我国适时引入房地产税，缓解地方土地财政收入急剧下降下的财政压力，为地方政府提供新的可观而稳定的税收收入。 为中国经济增长提供长期支持。有很多观点认为，在“存量住房”时代，房地产税可能会取代土地财政成为地方政府的主要税种。 目前，我国全面实现房地产统一登记，为全面全面掌握房地产信息、科学决策提供了依据，也为股票房地产税的征收提供了条件。 当然，对于政策放松过程中可能侵害农民、农村或农业发展利益的现象，我们可以结合相关研究和政策试点改革实践，不断完善政策细节，加强相关数字化建设和治理，严格规范和监督核查。