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2023 后期冲刺竞赛
12月22日，上海证券交易所官网披露华夏首个奥特莱斯REIT已向上海证券交易所申报，发起人与原所有者均为：北京第一家企业管理***，人工管理华夏**，专项计划的管理者是人为的中信**
是的中国首个单一出口REITs，这也是在国内宣布的第五个单一消费基础设施公开发行REIT
鉴于上交所尚未披露Capital Outlets REIT的具体文件，本次我们将重点介绍保荐人奥特莱斯业务的具体运作情况。
1.第一网点介绍
本声明华夏首个奥特莱斯REIT发起方是北京第一家企业管理***，即北京首创创业集团首创集团是北京市国有资产监督管理委员会的全资子公司。
北京首创创业集团持股（实际持股比例为75%）同类首创（1329.HK）是一家在香港上市的公司。同类首创目前，它是中国最大的综合网点运营商之一，公司是是中国唯一一家以网点为核心业务的上市公司。
到2024年底，率先打造大型网点在全国有15个项目在运营，建筑面积超过160万平方米。在营地出口年销售总额超过100亿元，年客户接待量近6000万。项目覆盖北京、重庆两直辖市，杭州、南昌、武汉、合肥、济南、郑州、习、昆明、南宁等省会城市，以及湖州、昆山、青岛、厦门等潜在消费城市。
公司运营网点如下表所示：
公司储备中的网点如下表所示：
据首都巨达官网介绍，公司在快速发展的过程中，赢得了国际重量级资本的青睐。 2024年，国际知名首都KKR与远洋集团合作成为战略股东。远洋集团和KKR的加入，迅速提升了公司在全球资本市场和业务领域的知名度，增强了公司与国际领先业务资源的对接能力，为公司实现跨越式发展提供了更加坚实的基础。
截至2024年6月底，首都犹大（1329HK）的主要股东包括：Capital Capital Group 持有 75% 的股份，KKR 持有 9% 的股份9%
2.Capital Juda近期运营情况
2024年上半年，实现第一大变现销售额53元18亿美元，同比增长42%；实现总客流2,695万人次，每个项目日均客流约1万人次，同比增长34%
在23年的上半年，取得了第一个伟大的认识营业收入约为625亿元，比去年同期增长36%33%；除其他外奥特莱斯的租金收入为464亿元，同比增长38%。 营收增长主要系2024年上半年国内零售业快速复苏及网点销售业绩好转所致。
按业务分类，公司业务主要分为：投资性物业开发与运营、物业开发、商品库存销售，包括三个业务板块
除其他外投资物业开发及运营分部收入主要来自：租金收入房地产开发分部的收入主要来自：**已竣工物业商品库存销售部门的收入主要来自：已售商品的库存（即个体经营者）。
2024年上半年，首创巨达的毛利率约为33%，较2024年同期的42%下降9个百分点。 除其他外投资性物业开发及经营、物业开发及商品存货销售毛利率分别为%，比去年同期分别提高3个百分点、下降131个百分点、上升14个百分点。 可以找到，投资物业开发及运营业务毛利率较高。
23年上半年，公司营业利润约为人民币1元36亿元，重述后去年同期人民币44,97元7万元，同比增长202%。 该增长主要由于公司投资物业发展及运营的租金收入水平上升，投资物业的公允值收益较去年同期大幅增加。 物业发展业务的营业利润亏损为1亿元。
23年上半年，公司净利润约为9007元90,000元，去年同期净亏损人民币1元17亿美元是显著增长。 这一期间出现转机的主要原因是：（a）。物业评估增值对净利润的贡献较上年同期增加约人民币2元67亿美元，主要为武汉和济南待售项目的物业评估增加价值;及（b）。由于期内网点业务销售额增加，网点毛利较去年同期增加约人民币9,000万元。与去年同期相比，本期外汇损失和利息支出的增加部分抵消了这些因素的影响。
23年上半年，归属于母公司的净利润约为人民币8,700万元，去年同期亏损116亿美元。 
3.第一届犹大的主要作战策略
公司在2024年半年报中提到，2024年下半年，集团将依托：名品、折扣、休闲的核心竞争优势，打造全店、一站式购物体验进一步优化提升消费者服务体验，以数字化建设为抓手，全面提升投资、运营、营销核心能力
招商引资： 会走得更远弥补国际品牌投资的短板打通招商与运营的数据连接，构建更加科学高效的智能招商系统。
业务方面我们将持续推进成本优化和标准化，加强客户服务中心的质量和升级，加快商业服务体系的部署，为品牌商提供更好、更及时的服务，实现共赢。
营销：将是积极的尝试奥特莱斯主题市场，打造属于自己的市场IP；创新最佳营销模式，探索直播新业态，升级会员体系，积积分兑换**，不断提升会员忠诚度和复购率。
数字化：优化数据治理加快构建可辅助业务决策的数据座舱。公司认为，数字化能力的提升将从根本上提升公司的品牌影响力和核心竞争力致力于成为数字化零售企业的标杆
在自营业务方面23年上半年，公司调整经营思路，明确了以自身业务利润为中心的考核导向，加大去库存力度，有效改善了库存结构同时，拓展寄售渠道，丰富自营门店品类节约货物采购成本;和打通直播全环节，增加销量23年上半年，自营业务实现销售额125亿元，盈利能力也大幅提升
4.Capital Juda的主要资产
截至2024年6月底，首创巨达总资产达2131亿元，主要包括：
（1）投资性房地产 1315亿元：
主要是公司经营网点物业的公允价值，大致如下表所示
（2） 库存 2734亿元：
项目主要包括发展中的物业185亿元，7套已竣工物业出售28亿元，商品库存339亿元（自营业务）。 可以看出，该公司的一些开发物业出售给外部世界，并非所有物业都是自给自足的。 然而，上半年的减值为138亿元，反映出物业销售情况不容乐观。 
）被归类为持有待售资产2111亿元：
公司计划成立全资子公司济南第一大豪宅***和武汉首家巨型奥特莱斯经营***所有净值**给予Capital Group的子公司，公司董事已批准**事项。 因此，相关资产和负债被列为持有待售，两家公司被报告为在此期间终止经营。 这个项目为公司带来利润315亿元。
5.Capital Juda的主要负债
截至2024年6月底，公司总负债为168亿元，资产负债率为789%。主要负债包括：
（1） 银行借款614亿元：
其中长期借款49亿元，短期借款12项4亿元，公司向银行借款加权平均有效利率为512%。
（2）其他应付款及应计费用6970亿元：
这些包括： 优先资产支持计划 529亿元，网点计划13个5亿元，是公司优先发行资产支持计划。 近年来，公司为公司持续拓展奥特莱斯项目发行了多款资产支持**型债券。
截至2024年6月底，公司有息债务本金约为12795亿美元，其中约70%为本公司非流动负债净负债率为235%。，有息负债规模较大。 这也导致公司利息支出比较大，公司的利息支出约为37亿元。
6.首次大规模发行REITs
自2024年以来，首创巨达已发行多只资产支持REITs**，积累了丰富的REITs发行经验，也为公司发行公共消费基础设施REITs奠定了坚实的基础。 公司近年发行的资产支持资产如下：
（1）“中联重科——第一大网点1号”资产支持专项计划一期。
2024年12月9日，公司发布“中联重科首创——第一巨网点1号”资产支持专项计划一期。 公司将举行北京第一家分店，昆山第一家分店两个属性的 **。
该计划的发行期限为五年，总发行量为3579亿元。 包括：（i） 本金为27亿美元的高级资产支持**，固定票面利率为5美元。2%，全部由第三方合格投资者认购，并在深圳**交易所综合协议交易平台上市交易;及（ii）本金为人民币8元79亿元次级资产支持**，无固定票面利率，全部由公司全资子公司珠海横琴恒盛华创商业管理***恒盛华创商业管理有限公司认购），次级资产支持**未上市。
（2）“中联重科首创——首大网点”资产支持专项计划一期。
2024年5月28日，公司发布“中联重科首家暨第一家巨型网点”资产支持专项计划第二期。 该公司持有的四处物业（即合肥第一家网点、杭州第一家门店、济南第一家门店、江西第一家门店**。
该计划的发行期限为三年，总发行金额为人民币32元68亿元，包括：（i）本金26元以亿元高级资产**为后盾，固定票面利率505%，全部由第三方合格投资者认购，并在深交所综合协议交易平台上市交易;及（ii）本金为人民币6元68亿元次级资产支持**，无固定票面利率，全部由恒盛华创认购，次级资产支持**未上市。 2024年7月26日，资产支持特别计划已全数预付。
（3）"中国人寿投资 - 第一家大型网点"第一阶段资产支持计划
2024年4月27日，公司发行资产支持**产品："中国人寿投资 - 第一家大型网点"资产支持计划第一阶段，计划本金总额不超过13根据5亿元受益凭证，恒盛华创（原所有者）将向重庆资本奥特莱斯（本公司间接全资附属公司）及昆明资本奥特莱斯（本公司间接非全资附属公司）提供贷款。
恒盛华创所享有的债权权益将作为底层资产，通过计划变现，为公司业务发展募集资金。 截至2024年6月底，公司已发行本金13元资产5亿美元**，固定票面利率为485%，发行期为三年。
（4）“中国人寿投资——第一大风口”资产支持计划第二期。
2024年7月6日，公司发行资产支持产品：“中国人寿投资-第一巨奥特莱斯”二期资产支持计划，将发行本金总额不超过18亿元的受益凭证。
根据计划，恒盛华创（原所有者）将向习资本奥特莱斯、南宁资本奥特莱斯和湖州资本奥特莱斯提供贷款，恒盛华创享有的债权人权益将作为基础资产，实现计划的实现，为公司的经营和发展筹集资金。
7.总结
综上所述，作为中国最大的综合网点运营商之一，首创巨达主要采用自有物业重资产模式，这注定需要大量资金来支持公司正在进行的开发项目。
从23年上半年的资产负债表中也可以看出，公司总资产231亿元，投资性房地产1315亿元，但有息负债规模达到128亿元，净负债率达到235%。。公司向银行借款61亿元，通过发行资产支持**募集资金66亿元，融资总额128亿元。
可以说，该公司的债务杠杆已达到上限。 如果您想再融资以支持公司的扩张，几乎不可能用债务来融资
在此背景下，2024年3月，国家发改委发布《关于规范高效推荐基础设施领域房地产投资信托基金**（REITs）项目申报推荐工作的通知》，正式将消费基础设施纳入REITs发行范围。 这为首创巨达打通融资渠道、开展轻资产业务转型提供了政策条件。
首都犹大表示将抓住政策窗口期致力于打通资产投融资管理循环，加快提升企业管理能力，逐步实现资产由重到轻、由轻到精的转变
此次申报国内首家出口REIT，也是公司加快向轻资产业务转型的重要一步。 预计首个出口REIT有望明年登陆国内资本市场。 我们将及时关注Capital Outlet REIT的最新进展。
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