从理性的角度来看，房地产的下行趋势是可能的它将继续下去。
而这一轮的下行趋势与前几轮的下行趋势有很大不同，这一轮的下行速度、深度、周期性和影响面它将超过以前的房地产市场每年冬天。
短期来看，不言而喻，榨油膏救市场并不能治标不治本，老潘更强调即使纾困被兑现但只能释放被挤压的观望刚性需求，形成短期阶段性企稳反弹，反而反弹“坚持”是不够的。问题的核心症结还在于：当前，中国经济、民收、产业转型、产业向存量时代转移和其他基本面，不足以支持销售的持续复苏和全面复苏。
但即便在目前的节点上，2024年8月，于亮就已经说过，房地产销售正在超滑，只是在9月纾困后的少数**个月之后10月，11月，它继续在“超跌”的基础上卖出。
克服然后**是什么意思？
房地产人不敢想象。 一旦遏制不住，那么甚至不排除2024年房企人最后的民企信念“金地、万科、龙湖”都将面临雷霆万钧的危险。
part1 并不是说销量在下降
相反，投资、启动、销售、融资等全方位的失败
提醒了超仓的风险，那么，截至目前，房地产下跌了多少？它下降了多少？
这一点，数字需要说话！
因此，老潘特别分开“土地出让收入下降、销售收入下降、房地产流失率下降、新建面积下降、房地产企业融资额下降对这五个指标进行了全方位的讨论。
我不知道，我很害怕。
1、出地收入的50%。 土地是行业发展的引擎，从2024年8月开始7万亿到2024年不到4万亿，**50%，大部分地方**财政都指望卖地收入，可想而知23年后地方财政会有多难。
2、销售收入变动， 从 2021 到 182 万亿到 23 中的 11约5万亿。 2年亏损近7万亿。 7万亿是多少个概念？应该说，中国95%的行业还没有达到这个销售高度。
3.新建筑的变化。 新建筑是一项投资，直接表明了当年房地产企业对房地产市场的信心变革引领销售的第一次变革。而前几年的这个指标 1671亿平方米山峰急剧下滑如今，在2024年，这一数字还不到7亿平方米。 在23年内，预计只剩下高峰期的一小部分。
4、融资金额变动。 2024年典型房企融资额由17万亿现在已经缩小到047万亿，收缩是如此猛烈和可怕。
5、房地产人离职的变化：据不完全统计，预计近年来从行业巅峰到现在，甚至有人预计70%的房地产人会离开这个行业。 仅在2024年，许多大中型房企就会在一年内裁员50%和70%以上，2024年还会继续。
6. 典型的城市房价20%至30%，甚至50%。 过去有人说，30%是房价的红线。 不过，以深圳这个每一轮周期的龙头城市深圳为例，今年深圳学区住房的房价已经达到了50%，其他很多小区的房价达到30%是常态。
上述大部分几乎减半**发生在这 2 年中。
在短短的2年里，房地产已经从天堂走向了地狱，而且确实如此一站式直达！
上述楼市关键维度数据下跌，透露出深深的寒意。 不仅见证了今年房地产的剧烈调整，也几乎摧毁了置身其中的房地产人心中最后的实力和信心！
part 2
与其问底部在哪里，不如看看下一阶段房地产市场的“中心”在哪里
目前，我们都知道房地产市场严重超调，但更令人担忧的是，我们仍然不知道什么时候会超调底部在哪里？
我们当然很高兴看到 2024 年的最新峰会“以进步促稳定”，“先建立后打破”。“经济指导方针，这意味着更明确大力发展经济真的通过了更快、更有效的“发展”。解决当下积累的难题。
但我们也很担心。
经济复苏不是一蹴而就的大多数房企和上下游产业链企业可能等不到那一天。
比如，传闻中短期内能够大规模、高额落地的50家房企白名单，是否仍让民营房企期待
其次，当今房地产存在很多问题长期结构性问题这是一个在短期内甚至经济回升都难以解决的问题即使未来几年房地产企稳，未来仍将面临中长期结构调整、转型升级
回到对本轮房地产走势的观察，老潘强调在某种程度上，我们担心今天的房地产底部在哪里什么时候结束？最好关注未来在房地产市场中可以长期维持的销售中心和投资中心
这就像看行业本身、城市化阶段、供需结构等从现在到2024年，从中长期来看，未来的销售中心是第一位的未来投资的中心是**？
在销售面积方面，基本共识是，尽管房地产销售严重，但现阶段（2024年至2024年）中国房地产的销售中心应该在10亿平方米左右。 虽然2024年将创造18亿平方米的天空，但这并不是最后的疯狂。
从住宅建设中心的角度来看，万科玉良有针对性地表示：长远着眼未来住宅建设的关键价值为1.0-12亿平方米，现在预计2024年将是新住宅建设的领域小于7亿平方米显然，2024年的住宅建设正在下降。
从房地产投资中心来看，安信首席经济学家高善文近期认为，到2024年期间，房地产投资GDP下限应为7%2024年已经是6%左右，预计2024年将**至5约5%。 这意味着房地产投资目前也已经超额完成。
对于枢轴值，它偏离枢轴值越远，后期反弹就越强。
而不是从房地产投资和销售的相对峰值来判断数据的绝对值，因为它也可能是高峰期的一个疯狂的高点，比如深圳的房价，有的在40%以上或50%，那是因为他们一开始也很疯狂。
有了枢轴值，所谓超跌与否，都有一条参考线！
part 3
用投资金额GPD代替销售区域来评估房地产中心更合适
如何传递房地产下一轮枢轴价值的锚点要了解房地产过剩的真实程度？
近日，高善文博士在Essence 2024投资策略会上做了一个样本分析，就是一个很好的参考案例。
首先，有必要明确未来中长期房地产转向的前提条件，即假设在持续城市化的背景下，当前的房地产市场危机已经过去，并展望了 2030 年及以后在中国房地产市场的长远发展中，可以维持的销售面积大致水平是多少？
其次，销售面积是衡量行业发展的主流评价指标之一，但问题在于，用销售面积来看待未来（现在到2024年甚至更长时间）中国房地产的长期支点价值可能不合适。 这有两个原因;
一我国一、二、三、四线城市的“销售区域”价值存在巨大差异，对财务杠杆的影响也存在差异。 例如，在农村和小城市建造一平方米房屋的宏观经济影响与在北京和上海建造一平方米房屋的影响不同。 同时，杠杆的使用也不尽相同，这反过来又对整个金融体系产生不同的影响。 二是用销售面积来估计未来的市场中心，这在国际上是很难比较的。
因此，高善文提出了另一个指标，即房地产投资GDP的比值而不是销售面积的比值，来看未来中国房地产的长期中心价值。
为什么选择房地产投资GDP？这主要有两个原因。
首先，对世界上发达国家和发展中国家进行比较将非常方便。 二该指标涵盖了不同地区住房建设对宏观经济的影响，甚至可以在一定程度上容纳杠杆对金融和经济活动的更广泛影响。
第 4 部分：房地产投资已跌破枢轴值
如何了解中国经济如何从两位数增长到中低增长，城镇化从65%增长到80%，以及老龄化和少子化趋势，发达国家和发展中国家房地产投资GDP的综合表现如何？
下面我们来看一下高善文基于东北楼市收缩期、日本楼市萎缩期、美国楼市萎缩期对三个样本体系的系统分析：
观察样品 1
东北地区楼市的收缩期是一个很好的观察模型
你可能会感到惊讶为什么要看东北楼市？
核心是因为东北地区房地产和城镇化的高峰期早已过去！
研究东北地区情况的价值在于，自2024年以来，东北地区总人口呈快速下降趋势每年下降约1%。在过去的十年中，中国东北的人口减少了1000多万。
大约从 2014 年开始，除了哈尔滨、长春、沈阳、大连所有其他中小城市的人口每年下降近1%，并且一直持续到现在。
由房地产市场推动的城市化高峰实际上在2024年至2024年的十年前半期提前结束。 在这十年的下半年，东北地区的房地产市场总体上是：它正在收缩、稳定和调整过程。 比如，无论是东北地区的大城市还是小城市，他们的销售面积都处于巅峰状态出现在2024年左右从那时起，整个住宅市场的销售面积都出现了明显的下降。 其中。
对于大量的中小城市来说，住宅销售下降了60%，然后基本企稳
对于东北地区的一线城市来说，下降幅度在20%-30%左右，然后基本稳定下来。
对于整个东北地区来说，整个房地产市场的销售面积在2024年之后基本稳定下来。 这个水平相当于开盘水平的60%，相当于整体市场下跌了40%。
无论是从人口统计学的角度，还是从住宅销售面积绝对水平的变化来看，我们都可以说东北房地产和城镇化的高峰期早已结束在人口萎缩和外迁的背景下，市场已经稳定下来。
在此背景下，东北地区房地产投资占比，将为我们带来一些有益的启示。 那么，东北地区房地产投资占GDP的比重是多少，然后又趋于稳定呢？
我们可以看到，2024年之后，这个投资基本稳定在7%左右的水平。
住宅楼房销售面积折让6%，之后基本稳定，直到疫情前。 整个东北地区的房地产投资基本稳定在7%左右。这是在东北地区人口快速向城市迁移已经结束的背景下建立起来的，大量人口涌入城市的城市化进程即将结束。
观察示例 2日本阶段（2024年至2024年）。当时，日本房地产投资的中轴线是65%
日本房地产长期投资GDP的关键价值是什么？
观察一下，从2024年到2024年，日本的房地产投资比例相对匹配。
日本的城市化在80年代结束，在90年代经历了十年或更长时间的房地产泡沫破灭，随后是整体人口老龄化和总人口规模的下降。 在这种情况下，我们看到，日本的房地产投资是长期的中轴，占GDP的6%5%水平
观察示例 3美国（2014 年至 2023 年）。美国房地产投资占关键价值的7%毫无疑问，美国是一个高度发达的经济体，早已结束了城市化。
此外，美国在2024年至2024年期间经历了快速的房地产市场泡沫随后，经历了房地产泡沫的迅速破灭。 大约在2024年之后，美国开始从金融危机中走出来，经济开始恢复相对正常的增长。 引人注目的迹象是，大约在那个时候，美联储开始加息。
2024年后，在美国房地产泡沫出现的背景下，房地产投资占比也在7%左右。
在2024年美国经济泡沫之前，房地产占投资的近8%。
4、结论：中国房地产投资的7%是中低端
所以，从这些角度来看，我们可以在一定程度上思考。
考虑到中国城镇化进程仍有一定的推进空间，考虑到中国的人均收入水平，还有一定的提升空间，我们在此对同一阶段的类似参数进行对比由此产生的7%水平应该处于未来长期房地产投资支点的低端。
现在中国的大致水平是多少？
2024年前后，中国经历了一定规模的房地产泡沫破灭，此后房地产投资占比一直在下降。 在2024年至2024年期间，这一比例约为9%。，很难考虑明显高于长期的合理中心。 特别是，许多人认为中国在此期间经历了它房地产市场快速泡沫
但我们所看到的是，绝大多数房地产市场的泡沫伴随着投资的快速上升，同时投资的快速上升。 这在中国同期的数据中是看不到的。
但2024年和2024年，投资占比明显下降。 到2024年，房地产投资预计将占GDP的6%以上。
我想补充一点，到2024年，中国的房地产投资应该占GDP的比重低于 6%，如跌至。 7%左右的水平。
显然，2024年和2024年中国房地产投资已经严重超支。
其实，相对的7%是通用的低端，我个人认为长期合理中心估计为8%。，这不会是一个极端的估计，7%只是底端。 让我们继续进行一些国际比较。
你可能会说，将中国的数据与发达市场的数据进行比较似乎过于严格。 因此，我们考虑的另一种方法是将中国的数据与中国东亚邻国的类似发展阶段相对应。
例如，如果我们过去认为中国2024年的发展水平与2024年前后的日本和2024年前后的韩国大致相同，那么中国的指标是否明显偏离了合理水平？
比较中国在东亚邻国的住宅投资占GDP的比重，很明显，有两个事实是，几乎一直如此，包括在住宅投资的高峰期，中国的水平并不明显高于日本和韩国。
中国的住宅投资占GDP的比重，即使在巅峰时期，也处于与日本和韩国相似的发展阶段基本上，它处于一个等级中，并没有明显更高。
在这一高峰之后，住宅投资占GDP的比重开始下降，但中国的下降速度并没有明显慢于中国。
同时，考虑到近两年房地产市场的剧烈调整，与同期发展阶段相比，中国今年住宅投资占比已经明显低于同期的日韩，预计明年将继续下降。 所以我们目前的投资规模明显低于同期的日本和韩国。
另一方面，如果我们将中国放在所有发达国家的背景下进行比较，我们可以看到中国目前的水平在世界上处于明显较低的水平，低于整个发达国家的中位数，处于整体排名的低端。
总结
综上所述，有三点。
首先，如今房地产行业各大维度指标已经反映出正在下滑的事实，2024年继续下滑的可能依然存在。 例如，标准普尔最近表示：2024年仍为房地产谷底之年。
其次，如今保障交付的房屋更多是为了民生，更多的是为了保护房企，更多的是为了避免风险继续蔓延到混合所有制房屋企业，但即使完成了房屋和房屋企业的交付，仍然无法使整个房地产行业稳定健康。 房地产市场基本面的企稳、恢复和持续，是本轮危机结束后行业长期稳步发展的途径。
第三，今天要从行业源头解决问题土地征用量、新增建设量、房地产投资、GDP三大来源开发指标均过剩下降只会加剧下一轮销售的进一步下滑，最终使整个行业陷入恶性下滑。 但问题在于，三大来源指标都源于并依赖于销售指标的变化。 所以保证销售是保险业。 所以，保证楼房交房、保障民生只是局部**，保证销售才是整体的解药，也是长久稳定的良药！