城市 
2024年全国100个城市商品房成交规模低位下滑，继续筑底**。 月度走势呈现脉搏式复苏，二手成交韧性好于新房，挂牌量增降，刚需全面承接。 事实上，即使核心一二线在9-10月陆续放宽限购限贷，但对成交提振的边际效应有所减弱，楼市深度调整仍将持续。 热点城市数量逐渐减少，就连上海、北京、杭州、成都等顶级城市，短期内也出现了降温迹象。 总结。
市场概况：2024年新房触底反弹，城市项目分化较深，二手韧性优于新房。
纵观近几年120个重点城市楼市成交变化，2019-2024年一直保持着高且小幅增长的态势，而从2024年下半年开始，低迷一直持续到2024年，而从2024年开始，虽然也迎来了两轮冲动复苏，但整体复苏不够可持续， 并且持续触底：预计全年新房**预计为268亿平方米，同比下降13%，预计成交317亿平方米，同比下降6%，供需比由091 下降到只有 084、供给制约越来越明显。
深度差异化是当前楼市最重要的特征，交割有保障、低价销售的二手房，整体成交韧性优于新房，成交量增加，价格下跌。 城市分化加剧，在弱市场修复格局下，北京、上海、杭州等城市转为下滑，南宁、长春、徐州等城市持续下滑。 从需求客户来看，由于整体投资退潮，自住需求回归，改善后的客户群体偏爱最稀缺的板块和首盘倒置的低密度新房，而刚性需求客户则集中在郊区县城折价大、性价比高的新房或城区面积小、总价低的二手房。
项目分化加剧，热销项目的共同特点无非是以下几点：一是区域板块稀缺，一般在城市核心，有的甚至出现一二手倒挂的迹象，僧多粥少，短期内热度较高。 二是性价比高、折扣大、营销到位的刚性需求板块，也迎合了部分敏感度高的先置客户的需求。 三是拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘。 四是开发商有央企背景，或地方龙头企业背景，口碑好，或产品设计独特，部分项目软实力较强。 五是短期内仍有少量房地产项目受利好政策影响，限购放宽、消费券刺激迎来一波成交潮。
新增**：由于产销减产+当地市场萎缩，供应紧张加剧，三四线降幅已超过2%。
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据中评委统计，2024年前11个月，全国120个重点城市商品房新增面积为2.4123亿平方米，同比下降14%。 即使12月迎来“提尾”，全年新屋规模仍有望萎缩至五年低点，主要受新房低迷和本土市场大幅萎缩的双重影响。 从月度表现来看，仅3月和9月体量就突破了3000万平方米，其余月份大多在2000万平方米左右波动，供应约束越来越明显。
结合12月份重点30个城市的预估数据，不难看出，四季度成交量较三季度小幅下降3%，一线城市因北京、上海成交量环比增长，二三线城市同比下降6%，30个城市同比下降10%， 供应限制越来越明显。
今年大部分城市新房数量不如2024年，昆明、无锡、常州、徐州、嘉兴等弱二三线城市降幅大多在3%以上。 在成都、习等热点城市，房企开项目热情高涨，累计同比增长6%，深圳、天津等核心一二线城市新房供应量也呈现稳步增长，增幅超过15%。
新房成交：两轮冲动复苏，规模小幅下滑，北京、上海、杭州、荣等热点地区也承压。
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中评委监测数据显示，2024年前11个月，全国120个典型城市商品住宅总成交面积为2.9328亿平方米，同比下降4%。 与往年“循序渐进”的复苏不同，今年的楼市呈现出“脉搏式”复苏：一是2024年3-4月，受疫情封控解除和政策调整影响，一波刚性刚需释放随后，9-10月，随着认房不认贷等政策落地，核心一二线城市放宽限购，市场迎来又一轮短期复苏。
结合12月重点30个城市的预估数据，不难看出，四季度成交量较三季度增长20%，主要得益于四季度核心一二线城市宽松政策持续加大。 二、三线环比增长22%，超过一线增幅。 30个城市全年累计成交量同比微增1%，与去年基本持平，继续筑底**。
城市分化加剧，可分为以下五类：一是北京、上海、深圳等城市全年成交情况不如2024年，在“认房不认贷”等利好新政策加持下，四季度市场保持平稳运行， 部分放宽购房限制、首付减免、利率下调、调整一般住房标准。二是成都、武汉、习等中西部城市**自给自足，拥有庞大的人口基数自住需求支撑楼市短期热度，全年累计同比增长。 第三，天津、郑州、重庆等同为人口大城市，购买力持续下降，二手房成交占比持续上升，新房市场缓慢复苏。 第四，苏州、宁波等江浙两地核心二线城市，人口富裕，主要依靠改善需求驱动，推动核心区最稀缺板块的步伐直接决定了市场移除率的月度波动，今年高端供给约束逐渐显现。 五是昆明、福州、嘉兴、无锡、常州、徐州等弱势二三城市市场持续下滑，不仅成交低迷，房价也一波又一波，处于触底阶段。
二手房：全年成交面积同比增长33%，深圳-荣杭-杭成交领涨，夏渝不及去年。
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2024年，30个重点监测城市二手房累计成交面积1.8162亿平方米，同比增长33%。 四季度，30个城市二手房总成交面积约4519万平方米，环比增长12%，同比增长37%。
按月计算，二手房成交呈现出冲动回暖态势。 2-4月是第一轮强势复苏，在春节、疫情解禁、政策放宽等多重因素影响下，2月二手房成交呈现强劲复苏势头，30个城市成交面积逼近1600万平方米， 同比翻番，3月份成交量保持较快增长，创下近三年来单月新高。9月以来，第二轮复苏已经开始**，在认房、不认贷等政策刺激下，二手房交易持续稳步反弹，但复苏势头弱于第一轮。
从城市来看，深圳、杭州、成都四季度成交表现较为亮眼，成交量同比增长居首位，而合肥、青岛则呈现最佳态势。 深圳、成都、杭州也全年领涨，厦门、重庆市场表现不及去年。 多数重点城市二手房成交表现明显强于去年同期，深圳、成都、杭州等领涨，达到5%左右，但厦门、重庆、大连等个别城市二手房市场并未好转，成交持续低迷， 累计同比增速继续负增长。
房价：新房比二手房更耐跌，东莞、永宿改善项目占比有所上升。
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从国家来看，从国家统计局公布的70个大中城市房价变化来看，新建商品房和二手房销售从2024年开始将进入同比、环比下行通道，2024年1-5月将出现一些， 但6月以来，又回到下行区间，11月仍环比回落。
按年同比计算，二手住宅销售**在去年2月新房跌幅中处于领先地位，直至今年1月，跌幅持续扩大，高达3套8%，从2月到5月，随着阶段性的小洋春**，二手房销售**的跌幅有所收窄，但6月之后，则转为下降，至10月**34%。新建商品住宅5月进入负增长区间，今年10月下降06%。二手房同比下降的城市数量较多，且仍在增长，截至11月有68个城市，而新房销售同比下降的城市数量**为48个。
关注新房市场，从CRIC监测的2024年重点城市新建商品住宅成交价格统计平均价格来看，需求改善支撑的一线和强势二三线城市房价相对稳定，而内地弱势二三线城市房价较大**。
具体来看，一线城市和长昌、珠三角城市占据了房价的高点。 例如，前11个月上海商品房平均成交价超过6万平方米，同比增长**5%。 其次，在北京、厦门、东莞、义乌、苏州等改善需求依然旺盛的城市，房价同比区间不一**。 深圳、杭州、南京等地，受推结构和成交疲软等影响，房价**。
变化方面，涨幅较大的主要集中在除成都、北京等热点地区外，还有东莞、宁波、苏州等部分城市受高端成交占比增加影响，整体房价疲软的二三市已进入第一阶段， 如三亚，随着投资需求超额，整体房价跌幅高达16%，位居不同城市首位，拉萨、西宁、青岛等内陆城市也面临深度调整，房企加快以价换卷，同比降幅在10%左右。
新房库存：Q3小幅反弹至52亿平方米仍处于谷底阶段，消化周期由增变减。
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2024年窄幅库存继续下降，四季度略有增加，但仍是阶段性触底。 据中评委监测数据显示，截至2024年11月底，百城市商品房库存量达5.1852亿平方米，环比微增2%，同比下降13%。
从去污周期变化来看，以4、9月为转折点，4月由降转增，9月由增转降，保持稳定，11月底达到254个月环比小幅增长1%，同比小幅增长10%。 第一行持平于188个月来，二、三线环比持续下降，三、四线保持上升趋势。 目前，三、四线去污周期已超过36个月，创下2024年以来的新高，去污风险显现。
具体来看，一线城市上海的库存仍处于低位，去库存周期仅为10个月，供给导向特征显著。 广州是 18 岁5个月，同比下降，整体库存风险可控;北京和深圳的降级周期超过20个月，近期北京的交易热度已转为下行，而深圳的消化周期为2年以上，去工业化风险仍然较大。
二线城市中，只有哈尔滨、呼和浩特、大连、沈阳等4个城市消化周期超过40个月，而杭州、合肥等城市消化周期不足10个月，短期内几乎没有降级风险。 从变化来看，同比涨跌互现，涨幅超过20%的城市主要分为以下两类：一类是杭州、合肥等短期市场冷淡城市，另一类是济南、沈阳、哈尔滨、呼和浩特等内陆弱二线城市。 青岛、重庆、兰州、郑州等供需疲软，仍处于去库存阶段，去库存周期稳定下滑。
展望。 新增**：本地市场萎缩+建设放缓加剧了供应限制，核心一二线随着销售和生产加速**。
预计2024年全国商品房总量仍将稳步下降，整体降幅较今年或将有所放缓，主要基于以下几点： 一是2024年前11个月，300户城镇经营用地成交面积同比下降2%， 整体下滑幅度将略有放缓，但仍处于低位，未来可开工的新增土地规模仍然有限;二是延续了国有企业和城市投资扶持的主基调，客观上将减缓新建和新市场进入的整体步伐第三，在当前低迷的市场环境下，房企推市积极性相对一般，主要以“去库存”为主，推动适销产品“高周转”，这也导致了整体提质和收缩。
能级方面，短期来看，相对火爆的北京、上海、成都、习等整体体量有望保持稳定或小幅增长，而低迷的二线及内陆三四线新房或将继续徘徊在低位，跌至历史尺度底部的城市或将止跌， 但是没有恢复的希望。
成交量：全年总成交量或将小幅回落继续触底，郑宇涵等二手成交占比也将增加。
预测2024年，我们认为交易总量仍将下降，并有望继续触底。 从全年走势来看，今年冲动复苏大概率延续，传统的“金三银四”和“金九银十”或将迎来小波段好转，但可持续性不足。
从能量水平来看，一线城市交易热情持续，整体交易面积稳步略有下降。 二线城市成交规模保持稳定，强弱城市轮换恢复。 首先，如果目前最热门的北京、上海、杭州、成都、习等不继续加大利好政策的权重，交易可能面临阶段性瓶颈，且会稳步下滑。 其次，今年面临调整的核心城市，如南京、苏州、武汉、天津等，或将出现低位反弹，购房自住需求将小幅回暖。 最后，对于南宁、福州、昆明等实力较弱的二线城市来说，目前市场仍处于低迷期，可能面临1-3年的低水平盘整期，短期成交难见明显改善。
经过两年的调整，大部分城市已经跌至交易谷底，没有办法跌倒，内需强劲的三线强势城市仍能保持市场热度，如昆山、义乌、金华等东南沿海三四线，人脉丰富，楼市交易规模有望较2024年回升。
此外，值得注意的是，二手房韧性强于新房的趋势将持续，尤其是天津、郑州、重庆等客户主导的城市。
库存：供需再平衡，5亿的狭隘库存阶段性稳定，三四线去库存难（省略）。
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文章**：Kerry