2024年，房地产行业将迎来“转折点”，楼市成交先升后回落，房企仍继续承担风险，尤其是房地产政策发生重大变化。 采取具体措施优化需求侧购房政策，支持房地产企业融资，加大保障性住房建设力度，向外界释放积极信号。
2024年，在“保楼交融、稳民生”的大环境下，百万亿楼市将如何重回正轨？如何改善房地产企业的融资环境？从商品房到保障房，将迎来怎样的变化？
关键词1：触底反弹。
楼市有望逐步企稳，房价或将触底反弹。
当前市场主要受多种因素影响和制约，其中房价持续不变，导致潜在购房者观望情绪较重，购房较为谨慎。 由于居民就业、收入状况和预期尚未完全恢复，对房地产市场仍缺乏信心，杠杆购房意愿低于以往市场周期。 此外，房地产企业清算仍在进行中，居民对购买私人期房仍持谨慎态度。
对于未来市场，中国指数研究院市场研究总监陈文静认为，2024年底，北京和上海将降低首付比例和抵押贷款利率，这将大大降低居民购房门槛和成本，预计短期内京沪房地产市场活跃度将有所提升。 并有望进一步稳定第一预期。京沪市场预期好转，或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加速触底，预计2024年全国房地产市场将逐步触底回稳。
在58安居科研究院院长张波看来，国家统计局数据显示，2024年11月，70个城市二手房已经触底，尤其是部分一线、热点二线城市，由于房价下跌、成交量增加，也预示着房价的触底已经完成， 而下一步房价的下行空间相对有限。伴随着房价的下跌，部分城市商品房涨跌幅有所放宽，尤其是中小城市，一些近几年投资集中、过快的区域板块表现更为明显。 此外，受欢迎的学区住房**大幅下降。 这在一些大城市尤为明显，随着出生人数的下降，学区的价值正在减弱。
此外，健成生业联合创始人袁成建表示，2024年将是旧秩序进一步褪色、新模式逐步确立的一年。
关键词2：规模。
在乐观的情况下，销售规模可能会略有增加。
2024年商品房实际成交规模持续下降，除一季度市场明显回暖外，后三季度整体成交表现低迷，商品房成交规模预计降至11万亿至12万亿区间。 张波说。
展望2024年，陈文静指出，根据《中国房地产行业中长期发展动态模型》，在中性情景下，2024年我国商品房销售面积同比下降5%左右。 乐观情景下，2024年宏观经济持续复苏，居民购房意愿提升，城中村改造如期进行，全国商品房销售面积或实现小幅增长。 值得注意的是，2024年是特大城市城中村改造开始之年，城中村改造对住房需求的实际拉动可能有限，但预期影响至关重要。 悲观情景下，2024年，受宏观经济下行压力、居民收入预期不稳定、房价持续上涨等因素影响，全国商品房销售面积将下降8片左右6%。
此外，“从近两年土地成交规模来估算新房市场规模，乐观假设近两年有一半土地成交量将在2024年入市，预计新房市场供应规模约为13亿平方米， 这也将为销售市场在乐观的情况下实现12亿平方米的体量提供一定的支撑。 陈文静认为，在销售方面，近两年成交的优质地块逐步入市，一二线城市成交规模占比提升，2024年全国商品房均价为小或结构性。 在中性情景下，2024年全国商品房销售将同比下降2%4%。在乐观情景下，2024年我国商品房销售同比将实现小幅增长，增幅在4%左右。
袁成建也认为，在经济企稳复苏的背景下，政策继续保持稳中向好的态势，结合多年的历史数据和模型**，2024年商品房全年销售面积和金额将达到11个6亿平方米和126万亿元，与2024年相比，止跌小幅，增速为09% 和 45%。
关键词3：监管政策。
各地将继续优化限制性政策。
2024年，“针对城市精准政策”将引导各地优化楼市政策，政策力度持续加大，大部分城市的限制性政策将全面放开。
对于2024年，张波预计，房地产企业预售政策的调整，将预售资金从银行监管转向一级监管方向，有利于更好地落实各方权利责任，为购房者构建更加放心的监管体系，监管的抓手度将更加多元化。
在保障楼房交付的政策趋势方面，从国家来看，房地产竣工率在不断提高。 但从目前来看，“保交”更注重“可交割”，对交割质量重视较少，这也导致很多项目交割后出现一些集中矛盾。 下一步可能是在交付质量层面提供更多的政策指导。
张波表示，房地产行业本身的复苏与国内经济的复苏是同步的，因此中国经济的持续复苏也预示着未来房地产市场终将走出低谷。 从破局的关键上看，要通过政策拉动，快速实现一线城市整体复苏，带动部分热点二线城市有效复苏。
在陈文静看来，核心城市的限制性政策有望继续优化，一线城市或将依地区具体政策优化郊区限购，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能耗城市或将通过发放住房补贴来促进住房需求释放。 此外，土地出让规则有望继续优化调整，激活土地市场，尚未取消地价上限的城市，有望根据市场变化优化土地拍卖规则，如部分地区取消或提高溢价率上限。
袁成坚也表示，“先建立后打破”预示着房地产行业政策空间有望进一步打开，在做出“供需关系发生重大变化”的判断后，政策宽松需要更加“解放思想”。 目前各大城市的政策与2024年全面快速的放宽还有差距，未来一段时间市场不稳定，政策放宽（刺激）不会停止。 其中，在房价预期被打压、行业下行制约经济稳定的背景下，以限购为代表的压制性政策不再合适，预计更多城市将放开，部分地区一线城市或将放宽，提升市场预期。
关键词4：融资。
支持房地产企业融资，防范行业风险。
国家统计局数据显示，2024年1-11月，全国房地产开发企业资金到位约11个70万亿元，同比下降13%4%。事实上，2024年以来，房企融资问题一直受到高度重视，前三季度大多处于“喊”阶段，实际实施进展较快，四季度明显好转，尤其是“三不低于”和“房企白名单”是引导各地银行从资金端发力的具体举措。
对此，中国指数研究院企业研究总监刘水认为，近期，多家国有银行、股份制银行密集召开房地产企业座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求，加快落实“三个不低于”政策。 这将改善目前民营房地产企业融资困难，有助于防止房地产企业风险扩散。
张波认为，未来，对于即将走出困境的房地产企业，尤其是整体业绩稳定但短期偿债压力较大的房企来说，为其短期融资提供更多便利，可以有效减少“雷霆万钧”的发生，同时，随着行业风险的不断清扫， 再加上房企“自救”较多，未来“雷霆万钧”的概率将大大降低。已投保的房地产公司是否也会得到金融机构的支持，将取决于不同的企业，但肯定不会选择“一刀切”的做法，更有可能推动“一企一议”。
此外，张波表示，融资政策的变化将促进行业优胜劣汰。 金融方面不会无奈对待所有房企，以降低行业风险。 只有淘汰一些违法违规的企业，淘汰一些已经达到“破产”程度的房企，才能助力行业整体健康发展，这也是清扫房地产行业风险的重要一步。
纵观2024年整体，广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，房地产仍处于下半年，即风险释放过程，或称“清仓之年”。
关键词5：模式。
积极探索房地产开发新模式。
“三大工程”（即规划建设保障性住房、城中村改造和“平应急”两用公共基础设施）的建设，是根据房地产开发新形势作出的重大部署。 2024年以来，**多次在重要会议上强调积极推进“三大工程”建设。
对此，陈文静预计，2024年，“三大工程”扶持政策有望加快出台，积极发挥稳投资和稳消费的作用。 其中，城中村改造实施细则有望陆续出台，部分项目将进入实施阶段，将支撑房地产市场供需端双稳。 近日，住房和城乡建设部相关部门负责人表示，新一轮保障性住房建设拓展了保障性住房安置新方式，重点关注住房困难、低收入的工薪收入群体，以及科技人员等“两类群体”， 该市需要引进的教师和医务人员，预计部分城市将探索并实施经济适用房的安置。至此，由公共租赁住房、租赁住房和分配保障性住房组成的住房保障体系已经建成，将进一步推动“市场+保障”和“购房+租房”住房体系的加快完善，进一步探索新的发展模式。
张波还认为，保障性住房是房地产开发新阶段非常重要的一环，这也标志着我国将构建保障基本需求、商品房满足改善住房需求、租购两用的“双轨制”住房体系。 在“双轨制”的推进下，需要有针对性地解决大量城市青年和新市民的住房问题，这也将有助于更好地解决一二线城市中等收入“三明治”群体的住房难。
未来，保障性住房和商品房将严格划分，保障性住房只在体制内流通，特别是保障性住房的安置实行封闭式管理，不允许个人私自交易或公开流通。 这本身就更有利于保障性住房的管理更加精细化。 总体上，有助于缓解各大中城市住房矛盾，有序推动房地产发展进入新周期，促进消费力持续稳定提升。 张波说。
在李玉佳看来，房地产已经从金融属性向民生住属性转变，旧的需求驱动力正在消退，新的模式或需求力量仍在探索和整合过程中。
编辑：杨娟娟.
由王昕校对。