截至2024年12月14日，四一线城市出台了一系列重磅政策，尤其涉及三个重要工具，即认房不认贷、降低首付和房贷利率、调整普通住房标准。 这些政策在降低市场购房门槛、减轻住房贷款负担、降低税费成本等方面发挥了很好的作用。 政策的出台释放出积极信号，充分表明在房地产供需关系发生重大变化的背景下，一线城市重视和支持合理的住房消费需求。
1、积极优化调整购房政策。 在一线城市出台相关政策后，系统梳理、总结、分析，对更好地吸收和消化政策，充分发挥政策效应，将起到积极作用。 本报告重点关注政策工具、政策效果评估和市场趋势。
一。 梳理认房不认贷政策。
目前，四大一线城市都出台了认房不贷的政策，尤其是在商业银行贷款层面。 这类政策有几个重要特点：一是本质上将更多的购房需求纳入首套住房标准，然后享受各种优惠政策;二是住房与非贷款的认定没有限制，如城郊区分、普通住房与非普通住房、五年与五年以下的区分等，相关政策内容高度一致，也与全国其他城市的政策法规保持一致。 以下为四一线城市认房不认贷政策原文梳理。
1.北京。 9月1日，北京发布《关于优化我市个人住房贷款住房套数确定标准的通知》。 政策规定，居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品房时，家庭成员在市名下没有全套住房的，无论是否已用贷款购房，银行业金融机构均按首套房执行住房信贷政策。
2. 上海。 9月1日，上海发布《关于优化上海市个人住房贷款住房套数认定标准的通知》。 政策规定，居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品房时，家庭成员在市名下没有成套住房的，无论是否已用贷款购房，银行金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
3.广州。 8月30日，广州发布《关于优化全市个人住房贷款住房套数确定标准的通知》。 政策规定，居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品房时，如果家庭成员在当地名下没有成套住房，无论是否用贷款购房，银行业金融机构均应按首套住房执行住房信贷政策。
4.深圳。 8月30日，深圳发布《关于优化深圳市个人住房贷款住房套数认定标准的通知》。 政策规定，居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品房时，家庭成员在市名下没有成套住房的，无论是否已用贷款购房，银行金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
二。 首付和抵押贷款利率政策审查。
此次，四一线城市全面贯彻落实此前央行重要指示精神，即“根据本市政策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性改善住房需求，对新发放的首盘房贷款落实利率政策动态调整机制， 降低首付比例和二房贷款利率下限”。这四个城市都采取了积极措施，降低首付比例和抵押贷款利率。
1.北京。 12月14日，北京发布《关于调整优化全市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。 该政策涉及降低首付和按揭利率，同时对前两套，即城六区和非城区六区进行差异化调整，但取消普通住房和非普通住房的差别首付比例政策。 有关详细信息，请参阅下表。
2. 上海。 12月14日，上海发布优化差异化住房信贷政策。 特点包括：一是降低首付比例;二是降低利率下限三是实施第二套住房差异化政策。 有关详细信息，请参阅下表。
3.广州。 9月9日，广州调整了房贷相关政策，包括降低首付和降低房贷利率。 其中，首付的降低主要体现在第二套房领域，抵押贷款利率的下降主要体现在一套房子和第二套房子上。 有关详细信息，请参阅下表。
4.深圳。 9月28日，深圳调整住房贷款政策。 这一调整与广州类似。 其中，首付的降低主要体现在第二套房领域，抵押贷款利率的下降主要体现在一套房子和第二套房子上。 有关详细信息，请参阅下表。
三。 调整普通住房标准政策。
通过梳理这四个一线城市可以发现，除了广州没有对一般住房标准进行调整外，其他三个城市都进行了调整。 这种调整有一些重要的特点。 第。
1、在一些城市，过去划定建筑面积的标准是140平方米，现在已经调整为144平方米。 究其原因，过去为了鼓励中小户型的建设，将普通房与非普通房的界限定为120平方米，但允许增加20%，即144平方米。 可以看出，北京和上海都充分利用了这一政策，其他城市的口径也得到了统一。 第。
其次，取消或调整总价约束是此次政策变化的重点。 其中，上海和深圳的努力最大，直接取消了对总价的限制，而北京仍然对每条环线的单价提出了要求。
1.北京。 12月14日，北京发布《关于调整优化全市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。 普通住房标准的调整主要体现在建筑面积条件和条件上。 有关详细信息，请参阅下表。
2. 上海。 12月14日，上海发布《关于调整上海市普通住房标准的通知》。 这次的特点是：一是优化了标准的鉴定条件，淘汰了**标准;二是适度提高建筑面积标准，由140平方米提高到144平方米。 有关详细信息，请参阅下表。
3.深圳。 11月22日，深圳发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通知》。 这项政策最大的变化是取消了确定套餐总价的条件。 有关详细信息，请参阅下表。
四。 政策效果评估。
1、认房不认贷的政策效应。
在认房不认贷政策下，符合条件的购房者可以将第二套住房的标准调整为第一套房的标准，然后享受第一套房子的优惠政策。 本报告不考虑四一线城市降低首付比例和按揭利率的最新政策，而是分析了原有的首付比例和按揭利率政策。 目前，一线城市住房均价为428万套。 本报告假设购房者需要购买第二套非普通住房，即需要更换或改善住房。 贷款本金280万，30年内等额偿还本息。 保单前后首付比例、首付、按揭利率及每月还款额的变化如下图所示。 下图显示，四项指标均呈现出显著的负减排效应，反映出对房屋改善需求的支撑。
2、降低首付和按揭利率的政策效应。
降低首付比例和抵押贷款利率将产生更直观的负面影响。 其中，首付比例有所下降，购房首付和准入门槛直接降低。 抵押贷款利率的下降也减少了每月的还款费用和压力。 目前，一线城市住房均价为428万套。 本报告假设购房者需要购买第二套非普通住房，即需要更换或改善住房。 贷款本金229万元，30年等额本息偿还。 按揭政策“双降”前后首付比例、首付、按揭利率、月供的变化如下图所示。 下图显示，四项指标均呈现出显著的负减排效应，反映出对房屋改善需求的支撑。
3、调整普通住房标准的政策效果。
这一次，除广州外，其他三个一线城市都调整了普通住房标准，有两大影响。 一是普通住房比例增加，或将更多住房纳入普通住房范围二是在二手房最好的时候降低增值税和个人所得税。 基于各城市的调整情况，我们分析了一线城市政策变化下普通住房占比的变化。 下图显示，三大一线城市普通住房标准调整后，全市普通住房占比从28%提升至82%。 这意味着，在此次政策调整下，更多的**被纳入普通住房标准。
居民家庭住房由非普通住房向普通住房调整，二手住房税收成本大幅降低。 其中，以上海居民持有**5年以上的非普通住房为例，调整标准后若成为普通住房，免征增值税（此前非普通住房按差额征收）;涉及个人所得税的，按总价的1%（原非普通住房总价的2%）征收。这里有一个真实案例，上海某购房者**总价700万的二手房，由于12月14日普通房标准的调整，其增值税可减免约20万，相当于销售价格的3%。 当然，每个地区的具体征收情况要看相关税务机关的规定。
五。 市场趋势分析。
该政策的出台是基于房地产市场的稳定。 数据方面，以二手房市场为例，11月四线城市二手房成交量为40579套，环比增速11%，同比增速17%。 同时，今年1-11月，一线城市二手房成交量为44.192万套，同比增速16%。 此次出台系列政策，是基于楼市总体企稳、基础仍需夯实的背景。 通过降低购卖房屋成本，进一步促进了住房消费需求的释放。
目前，正进入政策全面消化期。 此次，一线城市重度宽松购房政策的调整已基本落实，此类城市将进入政策全面消化期。 相关城市要充分利用此类政策，促进政策效应的正向释放。 当然，也有一些买家对类似的购买限制是否会放宽持疑问。 针对这个问题，关键是要看两点。 一是市场复苏的形势，二是政策宽松的逐步考虑。 当然，总体来看，购房政策环境会朝着不断优化的方向演进。
房地产市场的复苏更加明显。 以12月14日北京、上海购房政策调整为例，政策出台后，市场反馈积极热烈，体现在一二手房、一二房、刚需改善需求、房东中介和房企等方面。 大家对政策调整持积极态度，房屋成交信心进一步增强，市场预期进一步企稳。 一线城市购房政策调整是2024年房地产市场的热点事件。 一线城市将发挥引领作用，继续朝着全国房地产市场回暖的大方向发力。
附录。 相关说明：
下半年一线城市其他新购房政策包括：1）北京：最长贷款期限已延长。2）上海：金山市人才购房政策放宽。3）广州：降低公积金贷款首付比例，缩小限购区域范围，将二手房免征增值税期限由“5年改为2年”。4）4个城市实行公积金认房不认贷政策。具体政策内容请以政策原件或相关新闻报道为准。
2、本报告从通俗易懂、便于政策比较的角度出发，对一些具体的政策规定进行了简化。 例如，在普通住房标准的调整方面，北京调整前的标准包括单价和总价两个维度，而深圳调整前的标准涉及套房的建筑面积和房屋的建筑面积。 在本报告中，为了强调政策条款的标准化和可比性，对部分政策条款进行了删减。 具体政策详情，建议查阅官方文件或咨询所在城市相关部门。
3、本报告所述，“目前一线城市一栋房屋均价为428万套”。 该数据基于2024年1-11月四大一线城市新房和二手房成交数据，即单位均价概念。
4、本文在计算一线城市综合指标时，如“一线城市首付比例”，考虑各城市的市场规模占比，再采用加权平均公式计算相关指标。 我们计算了2024年1-11月各城市“一手房+二手房成交”总量，其中北京、上海、广州、深圳的权重分别为%和15%。
5、本报告通过抽样方式估算各城市普通住房占比，即选取各城市2020-2024年新增住房成交数据，估算单位数量占比。 具体公式为：非普通住房套数=别墅户数+建筑面积限制以上住房单元数（不含别墅）+*限额以上住房单元数（不含别墅）-总单价既大又高的住房单元数（不含别墅）。 普通住房套数=全部商品房套数-非普通住房套数。 普通住房套数占比=普通住房套数 所有商品房套数。 （*E-House研究所）。
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文章**：E-House研究院