90平米以下的新房都**没了？
这是最近一位即将买房的朋友的困惑。
虽然目前市面上好多了好产品，但基本都是140+，而且往往都是300w以上，这对于瘦弱的新成都人来说，实在是太不友好了。
七八年前的成都，市场主流还只是需要户型，很多楼盘广告都是以“90三房”为噱头。
在过去的几年里，成都的新房市场得到了改善，它已经成为年轻单身人士和小投资者的小房子
如果要说成都刚性需求市场谁最有发言权，就不得不提蓝光了。
今年6月，曾经“川地产企业第一哥”的蓝光发展正式终止上市退市，引发不小情绪。
早在十年前，蓝光的“寻梦环游记”在2024年创造了5个月6000套30亿的销售记录。
所谓“可可系列”，就是蓝光打造的精品正需房，可可金沙一直以高礼率走红成都，最低可56件即可轻松更换三件套。
同时，57平米的三套光华益家居，让面积达到了极限。 那些年是最热、最美好的时刻。
刚需产品的个人肉搏比拼，都源于2024年出台的“7090”政策（即新建住宅项目，楼面面积在90以下必须占整个项目的70%以上）。
既要控制面积，又要控制总价，只需要市场产品“大显身手”，把“自由区”玩出来。
2024年，实施了十几年的7090政策逐步退出市场。
从那时起，产品的改进开始走向家庭。
2024年，成都印发《成都中油“十四五”规划》，中心城区提出“降低开发强度、缩小建筑规模、降低人口密度、提高产业水平、提高城市素质”的规划目标。 并建议核心区容积率不超过25.一般面积不超过2个0。
同年，成都首次印发房地产业发展五年规划"支持大规模、高品质商品房开发建设，主要满足改善需求"。
由此，成都进入了低产能提升时代。
2024年以来，各大房企纷纷弃绝90以下户型，进入“改善时代”，开始飙升。
独立照明电梯厅、LDK厅、10m超大水平厅、主卧高级套房、2T2配置......在130-150个单位中，渐开线越来越多。
对政策方面的影响是显而易见的，但还有另一个主要原因：
市场需求在不断变化。
从2024年开始，成都大量涌入刚性住房，20多年过去了，购买刚性住房的人的家庭结构也在发生变化，二孩、三孩家庭不缺，因此改善住房成为现实的迫切需求。
随着经济的发展，人们对生活质量的要求越来越高。 我想创造一个大型的水平大厅，LDK空间，套房设计，功能性和舒适的三个房间在90平方米内。 难度自然要高得多，而这个吃力不讨好的任务，开发者选择拒绝。
在性价比方面，在保证居住舒适性的前提下，大户型的设计有更大的发挥空间，施工安装和精装的成本会更低。 而地价高+容积率低+限价，改进产品会有更高的利润空间。
从定位上看，单价高的小型公寓项目，刚好需要的客户买不起，资金充足就会觉得鸡肋。
因此，从2024年开始，90岁以下的小户型逐渐退出成都市场，2024年占比不足10%。
市场的轮回，小房子的“杀”又回来了？
在改善市场中飙升了5年的楼市，在2024年卷土重来，涌现出一批小户型产品，还有新川、锦江生态带、二霸板块等热门区域。
开发人员是否集体服用了药物？当然不是。
因为2024年开通了土地供应窗口，当时成都大量双限土地、人才公寓、TOD土地投放市场，其中不少有“90平方米以下建筑面积不得低于住房单元总数的20%”的刚性要求。
此外，从市场本身来看，虽然小新房利润较低，但考虑到目前房屋不易出售，改善总价过高，买家基数有限，对于开发商来说，卖不出去就是亏本交易，更别说追求高额利润了。 因此，今年不少房地产项目选择“高低配”，用小户型来降低门槛，吸引客户。
整体来看，小型新房在市场上的占比还很低，“人才公寓房”的土地供应有限。
目前，二手房市场大量一手房在“7090”政策下上市，小户型需求转向二手房市场。
今年的926政策是新的，超过144的没有购买限制，再加上10月底放开土地双价限制，未来新房市场无论如何仍将以改善为主。
如果想买预算不多的小新房，除了控制好总价外，还应该把握好流动性+保值能力，可以考虑趁机尽快上车。