2024年初以来，国内各种救市政策陆续出台，但这些利好政策对提振楼市的效果并不明显。 今年1-11月，全国商品房销售面积同比下降23%3%，商品房销售同比下降26%6%。与此同时，重点城市二手住宅均价已连续9个月下降。 国内利好政策效果不佳的主要原因有以下几点：
首先，国内房屋已经供过于求。 据统计，目前有1个2亿套空置房屋，足够3-4亿人居住。 显然，国内房屋过剩，而不是**短缺。 与此同时，多年来，在经历了房地产市场的繁荣之后，96%的家庭已经拥有1套住房，其中41套5%的家庭拥有两套以上的房屋。 随着房地产市场回归住宅属性，未来刚性需求会越来越少。
其次，人们的收入无法支撑高房价。 经历过疫情后，很多人收入减少或失业，购房能力减弱，难以承受目前高昂的房价。 此外，人们对未来收入增长的预期持谨慎态度，更关注实际情况，选择是否买房。
第三，老百姓买房的信心严重不足。 恒大地产、碧桂园等龙头房企债务违约，楼房未落成，不少潜在购房者对房地产市场信心不足，处于观望状态。 央行的三道红线政策，房企销售低迷，房企资金链紧绷，使得新建商品房质量难以保证，进一步削弱了人们购房的积极性。
近日，中华人民共和国常委会审议通过并印发了《关于规范保障性住房建设的指导意见》，明确指出将加快保障性住房规划发展，力争未来五年推出600万套保障性住房，满足低收入群体需求。 这被《经济观察报》称为“新一轮房改”的到来。
与2024年的第一次房改相比，这次房改有根本的不同。 98年的房改将房地产从分配体系推向市场，却忽视了对低收入群体的支持。 目前的房改旨在弥补第一次房改的不足，不仅要使目前的楼市完全市场化，而且要满足低收入群体的基本住房需求。
根据马光远的两句话分析，他表示，“房地产作为中国最佳投资产品的时代已经结束”，这意味着房地产市场去投资的趋势进一步加强。 未来，商品房市场将部分需求转向保障房市场，保障房市场的房价将低于周边商品房**，但购买保障房后无法在市场上交易。 这样一来，商品房市场就逐渐回归了住宅属性。
新一轮房改不仅不会使当前房价继续大幅上涨，还将在很大程度上加速商品房市场去泡沫化进程。
首先，商品房市场将逐步去投资，回归住宅属性。 随着保障性住房市场的引入，部分刚性需求将流向保障性住房市场，减少对商品房的需求，从而减小商品房的上行空间。
其次，引入保障性住房市场，将满足低收入群体的基本住房需求，缓解其住房压力。 这将有助于稳定社会，缩小贫富差距，更好地实现社会公平和共享。
第三，新一轮房改的出现将加速楼市化进程。 在市场化的制度设计下，楼市将更加公平透明，提高购房者的选择，减少对投资属性的盲目追求，更好地满足居民的实际需求。
总之，新一轮房改的启动，将带来楼市的变化。 通过逐步去投资，回归居住属性，满足低收入群体基本住房需求，加快市场化进程，房地产市场将更加健康稳健发展。 对于未来房价的涨跌，需要综合考虑整体宏观经济、政策环境、购房者需求等方面，不能简单地将新一轮房改等同于以往的第一次房改，而是要详细分析具体情况。 同时，作为购房者，您应该理性看待楼市，并根据自己的实际情况做出明智的决定。