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欢迎来到同济新智。 REITS已经开始常态化申报，有客户表示还没反应，为什么试点结束了？
你如何玩转房地产投资信托基金？
欢迎来到同济新知识，共同探索新的难点。 今天我们就来谈谈它。REITs常态化了，怎么玩？ “问题！
政策机遇
3月25日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托（REITs）常态化发行的通知》，指出有必要拓宽试点资产种类，扩大市场参与范围，推进扩发常态化
关于进一步推进基础设施领域房地产投资信托（REITs）发行常态化的通知“同济新知识研究中心。
基础设施REITs，这将是风！
也许屏幕前的小伙伴们都不知道什么是基础设施REITs。
下面简单介绍一下。
同济新知识 - 基础设施公募REITs
概念的定义
所谓的基础设施公共REITs是指依法向社会投资者募集资金形成**财产，通过基础设施资产支持等特殊目的载体持有基础设施项目，由**管理人主动管理和运营上述基础设施项目等，并将产生的收益大部分分配给投资者的标准化金融产品。
通俗地说，就是盘活仓储物流、收费公路等现有基础设施，公开向投资者募集资金，让投资者通过基础设施的运营获得收益，原股东募集的资金可以投入到其他新的基础设施项目中。
2024年5月，中国证券监督管理委员会和中国证券监督管理委员会联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点的通知》，启动基础设施REITs公开发行。
除此文件外，近年来，证监会等部门也出台了一系列政策文件，支持基础设施公募REITs
关于推进基础设施领域房地产投资信托（REITs）试点的通知“同济新智研究中心.
经过几年的艰苦探索，27 已成功发行**，涵盖多个领域，它包括六大产业：工业园区、收费公路、保障性租赁住房、能源基础设施、仓储物流、市政基础设施。
这些案例成功提升了资产估值，盘活了存量资产！
除了改善企业债务水平外，溢价募集的资金还可以投资于其他基础设施项目，以扩大有效投资。
真漂亮！
为了更好地实施基础设施REITs，很多地方都开展了REITs项目储备工作，以期提前培育项目，保证项目的发行。
北京发布《关于收集基础设施REITs储备试点项目的通知》同济新智研究中心。
在盘活存量资产和扩大有效投资的背景下。 最近REITs又开始正常发行了，看来REITs真的火了！
但REITs好不好，究竟如何玩呢？
如果你不知道怎么玩，政策再好，对我来说也无所谓！
它是山的石头
为了更好地回答这个问题，我们先来看一下近年来成功发布的案例。
例如，发行REITs案例最成功的产业园项目
案例一：苏州工业园区公开发行REITs
苏州工业园区于2024年成功启动34.92亿元完成**
招股书显示，该项目由两家主要项目公司持有，拥有两大标的资产，均拥有非常优质的营业收入。
这两个产业园的租金水平高达每月每平方米41元和61元，2024年底出租率分别达到90%和70%。
苏州工业园区项目的标的资产为同济新智研究中心。
因此，通过收益法对项目进行估值后，两个工业园区资产的账面价值仅为98 对 86亿元，但资产评估价值达到183 对 152亿元，溢价高达82%。
也就是说，按照REITs的要求，发行人本身认购了13股份94亿元，占股份的40%，偿还贷款后，净**资金可达2095亿元！
并将其用于后续园区基础设施和高科技产业园区的建设。
在资金投入形式上，90多亿元的项目建设已经翘曲。
案例二：深圳博时招商蛇口工业园公开发行REITs
博时招商蛇口工业园是中国首批九大公共基础设施REITs之一。
蛇口工业园REITs精选蛇口网谷两大优质资产，深圳万荣大厦管理***（以下简称“万荣大厦”）、深圳万海大厦管理***（以下简称“万荣大厦”）及配套商业项目。
万荣大厦和万海大厦的可出租面积分别为41611米和52646米，权属明确，租户优质，分散度高，历史运营良好。 根据评估结果，万荣大厦和万海大厦两个基础设施项目的估值达到2534亿元。
蛇口产业园REIT甄选蛇口网谷、同济新智研究中心两个项目的底层资产。
案例3：富国银行率先推出水资源REITs
还有富国银行首个水REITs，也是首个以绿色项目为底层资产的公募REITs项目。
该项目的基础资产是四个大型污水处理厂。 从付款方式来看，虽然本项目的退货机制是**付款。 但是，根据渗透原则，污水处理项目的本质是用户支付费用以满足REITs的发行要求。
富国银行首个水资源REITs的标的资产——同济新知识研究中心。
从保证投资回报看，深圳、合肥四家项目已与甲方签订了《特许经营协议》等合同，从合同层面确定了项目公司获得合理服务费和合理利润的权利。
同时，合同中设置了“基本污水处理能力”条款，即如果实际处理达标的水量低于基本水量，项目公司有权在运营年度内按相应的基本水量收取污水处理费，以保证最低收入; 此外，对污水处理服务费设置了价格调整机制，即根据电费、人工费、化学品费、通货膨胀等因素，每三年对污水处理服务费进行一次审核和计算，如果变化幅度达到5%以上，可以申请调整污水处理服务费。
因此，在稳定运行的条件下，投资回报率将继续保持稳定良好，收益**将合理分散，满足发行要求。
山上的石头可以用来攻击玉石，我们从这些案例中可以学到什么？
你可以攻击翡翠
通过这些案例可以看出，REITs发行成功有三个关键点。
首先，所有权是明确的。
同济新知识——reits发行成功的关键
1. 明确所有权
例如，该项目在苏州的所有权。
苏州工业园区管委会100%控股的两家公司依法拥有项目的所有权和收益权，设立的两家项目公司还依法持有发行基础设施REITS的底层资产。
基础设施项目权属明确，资产范围明确。
其次，好处是足够的。
同济新知识 - REITS发行成功的关键
2. 充足的回报
这三个项目的回报都非常稳定**。 例如，苏州工业园区，项目在发行前三年现金流保持稳定并且收入由市场化运作产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入
其中，2024年出租率分别高达90%和70%，满足REITs发行的收益要求。
第三，债权清净。
同济新知识 - REITS发行成功的关键
3、债权清白
REITs为要偿还的项目发行借款。 如果债务过多，项目的发行很可能超过损失。 认购自有股份并同时偿还借款后，净**资金可能非常有限，甚至为负数。
因此干净的债务对于房地产投资信托基金的发行至关重要。
那么，除了这些关键点，我们来看看什么样的项目可以发行REITs吧！
首先，哪些项目区域可以作为REITs使用？
根据《关于进一步完善基础设施领域房地产投资信托试点工作的通知》和新发布的《关于进一步完善基础设施领域房地产投资信托试点工作的通知》，共有11类项目可以成为房地产投资信托基金，包括：11个主要领域，包括交通基础设施、能源基础设施和新允许的消费基础设施。
REITs有什么要求？
核心需要满足土地使用权属明确、合法合规等6个合规条件。
REITs同济新智研究中心要求的六大合规条件。
同济新知识 - REITS发布六项合规条件。
一、所有权明确
所谓权属明确，是REITs项目最基本的要求：基础设施权属要明确，资产范围要明确，发起人应当直接或间接拥有项目的权属、特许经营权或经营收入权。
同济新智 - REITs发行的六大合规条件
二、土地使用必须符合法律法规
对于项目公司拥有土地使用权的非PPP项目，以分配或协议转让方式取得土地的，必须保证原行政主管部门对发行REITs无异议，以招标、拍卖、挂牌等方式取得的，必须明确说明项目征地的所有关键要素。
同济新知识 - REITS发行的六大合规条件。
三、项目应可转让
项目可以转让，其发起人与项目公司相关股东已完成完整的内部决策程序，协商一致同意转让。
同济新知识 - REITS发行的六大合规条件。
四、项目成熟稳定
这实际上是项目发行REITs最困难的门槛之一。 要保证项目有稳定的现金流，内部收益率和净现金流分配率能满足发行要求。
同济新知识 - REITS发行的六大合规条件。
五、资产规模符合要求
这是最基本的合规要求，相关机构在生产经营、金融监管、市场监管、税收等方面没有重大违法违规行为的记录。
同济新知识 - REITS发行的六大合规条件。
六、参会人员符合要求
这是最基本的合规要求，相关机构在生产经营、金融监管、市场监管、税收等方面没有重大违法违规行为的记录。
这样看，REITs做起来并不容易！
作为地方政府，如果要发行REITs，可以做什么？
我能做些什么？
现在能做些什么？
查找项目，储备项目，规划未来可以发布的项目！
首先是找到一个项目就是在区域尺度上对拥有优质资产的平台公司进行调研，通过努力，了解其是否具备符合REITs要求的合格资产，或者是否具备符合要求的资产。
其次是储备项目也就是说，对将要梳理的潜在项目进行进一步的梳理和规划，使其能够不断完善，并且在近几年内，它们将能够满足预REITs甚至REITs发行的条件。 同时，根据领域和成熟度，对储备项目进行引导和培育。
最后，有必要规划未来的项目。这其实是非常重要的一步。 由于基础设施项目大多为“准公益项目”，项目返还机制是按照建设期间的准公益性设计的，难以满足未来REITs发行的收益要求。 因此，如果你想成功发行REITs，一个好的方法是从现在开始规划新的REITs项目。
从项目建设之初，我们将从收益、权属、土地、规模等方面对REITs的发行进行规划，为未来REITs的发行打下坚实的基础！
经过多年的建设，在基础设施领域已经形成了大量的存量资产。
作为盘活存量资产的有效途径，希望各合伙人能够开辟REITs之路，盘活存量，扩大有效投资，加快构建新发展格局！
如果您还有其他好主意，请随时在评论区和粉丝群与我们交流！
同济新知识，共创新难。