无论是商业地产的高端养老社区，还是与保险挂钩的养老社区，都在等待着老龄化时代的一股养老模式转型之风，这股属于养老产业时代的风。
目前，很多企业，尤其是保险公司，已经开始探索高端养老社区的布局，他们坚信风会来，但此时，他们却在挣扎求生。
加速布局
随着人口老龄化的加剧，中高端老年群体对优质养老服务的需求将日益增长，这已成为众多企业的共识。 事实上，早在10年前，一些公司就开始布局高端养老社区，在保险行业，泰康人寿率先布局。
早在2024年，泰康就率先获得保险机构投资养老社区试点资格，并于2024年3月成立泰康之家，开始全国布局。 2024年6月，泰康人寿首个国际标准的医养活力社区——泰康之家燕园在北京昌平开业并投入试运营，开启了国内“医养一体化”和“保险养老主体跨境融合”的养老新模式。
2024年，泰康保险集团董事长陈东升发表题为《长寿时代的挑战与机遇》的文章，正式提出“长寿时代”的概念。 他认为，随着人口老龄化的加剧，人类社会将进入健康长寿的新时期，这将对经济、社会结构、产业布局和生活观念产生深远的影响。
今年6月1日，泰康家居滇园奠基，这是泰康家居在全国高端养老社区的第26个项目。 泰康之家官网数据显示，截至目前，泰康已在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、昆明等34个核心城市布局连锁医养社区和一流医院，规划地上总建筑面积约465万平方米，可容纳8人以上30,000 名老年人，规划超过 5 人养老单位4万个，医疗床位4400余张，目前有20个医疗社区在运营。
除了泰康保险，其他保险公司也纷纷布局养老社区。 2024年12月17日，中国人寿首个高品质复合养老健康社区——国寿佳苑雅景正式开业。 在今年10月31日举行的中国人寿2023开放日上，中国人寿副总裁杨宏表示，公司今年首次提出“一主多辅”的养老发展模式，具体聚焦城市中心机构养老，郊区机构养老、居家养老、社区养老为辅， 多种模式共同推动公司养老工作建设。
目前，华人寿推出14个养老项目，覆盖13个城市。 “十四五”末，计划在全国约30个城市形成养老服务供给能力，长期来看，养老项目的城市规划布局将根据市场和客户需求变化进行滚动调整。
自2024年梧桐家庭养老社区开业以来，太平人寿加快了养老社区布局步伐，包括稳健布局重资产，目前拥有上海梧桐世家、三亚海棠世家、成都芙蓉世家、广州木棉世家4个旗舰养老社区，同时， 首个“中等资产”养老社区山茶花家族今年也落地昆明古店。其“轻资产”养老社区持续扩大，拥有28个第三方合作养老社区，加上自有养老社区，基本实现了全国东、西、南、北、中全覆盖。
太保计划在长三角、粤港澳大湾区、环渤海、成渝及中部地区实施13至15个高端养老社区项目。 截至目前，已投资落地13个项目，总建筑面积117个90000平方米，床位14000余张。 其中，在建养老公寓近8500套，在建床位11300余张。 成都、大理、杭州社区3个项目已开业运营，交付床位3000余张。
目前，中国保险公司、中国人寿、中国平安、中国太平洋保险、新华保险、泰康保险等大型保险公司均已布局养老社区。 据不完全统计，已有15家保险公司投资运营了70多个养老社区。 同时，还有房企在昆明投资建设的高端养老社区，其中最具代表性的就是2024年开业的古店康养园区、2024年开业的枫桥上苑。
泰康家居滇园效果图）。
模式各不相同
总体来看，企业对高端养老社区的投资分为重资产、轻资产、轻重资产三种模式。
所谓重资产模式，是指养老社区的投资、建设和管理，具有初期投资规模大、项目周期长、社区规划合理、硬件配置高等特点，主要面向高端客户轻资产模式主要是通过租赁或与现有养老机构合作的方式运营养老社区，具有投入成本低、项目推进快的特点轻重结合，就是同时布局两种模式。
大型保险公司的主流投资是以CCRC（Continuous Care Retirement Community）为代表的重资产模式。 重资产模型考验保险公司的战略定力、资本流动性、资源整合能力和跨境运营能力。
某大型保险公司相关负责人坦言，要满足客户对优质养老的需求，需要重资产投资和专业化运营，但这种模式也面临两大挑战，一是战略定力的问题，做生意的周期很长，如果没有长远的信念， 很容易半途而废;二是资源整合问题，在投资征地、工程建设、运营等阶段需要较强的资源整合能力。
在接纳老人的标准上，有的社区只接受活跃的老人，有的社区可以接纳需要照顾的老人。 在配套服务方面，老年公寓装修、应急按钮、老年大学、老年食堂、超市、休闲花园、健身房、活动中心、定期相关活动等都是常态化配套服务，部分高端养老社区配备一流的医院和临终关怀中心。
在入住资格方面，商业地产养老社区，客户通过健康考核缴纳一定押金和月租后即可直接入住，月租金从每月5000元到8000元不等，而大多数保险公司投资建设养老社区与保费挂钩，需要购买100万元至200万元的保险产品才能拥有长期居住资格。
在保险公司的营销理念中，当老龄化程度越来越高时，优质的养老资源就会变得稀缺，高端养老社区的床位就会供不应求。 一些业内人士是这样分析的。
枫桥上元民宿）。
高品质养老体验
就目前保险公司高端社区的生活体验而言，无论是社区建筑和花园的美学设计、住房设施，还是健康管理服务，养老社区都为老年人提供了优质的养老生活方式。
今年，记者走访了成都泰康之家书院养老社区。 86岁的奶奶陈国敏分享了她的入住经历。 在大家穿着外套还有些冷的天气里，她穿着短袖和凉鞋，说话时精力充沛，热情洋溢地为大家唱歌，身心状态很难看出这是个86岁的老人。
在社区里，陈奶奶学习了模特走路、交际舞，加入了合唱团，并参加了社区组织的各项活动，玩得很开心。 “当我在这里退休时，我感觉更聪明、更快乐，我的目标是活到100岁，”她说。 ”
据书院负责人介绍，自2024年开业以来，以全新的养老模式、专业的医疗服务、完善的养老设施，吸引了1000多名老人入住，众多知识分子、艺术家聚集于此，包括中科院院士、著名地质学家刘宝军， 以及载人航天测控通信系统工程副总设计师谢淑林。
书院围绕老年人的需求，打造了一整套学、玩、吃、管健康的服务体系，让泰康居民在享受健康生活、安全生活的同时，在社区搭建的“银发智慧”空间和平台上，不断生产、创新、享受优质的文化养老服务。 五年来，书院共举办各类活动570余场，打造精品课程30余场，成立社团近30家，为10万余老人提供课程和社团活动，让他们享受到价值娱乐带来的满足感和获得感。
健康是养老的基础。 与全国泰康之家其他社区一样，舒源通过创新的“一社区、一院”医养一体化模式，在社区打造了以老年、一流医学、健康管理为特色的泰康舒苑医院，为居民构建了“紧急救助-健康管理-养老”三道防线，让居民足不出户就能享受到便捷的医疗服务。
多亏了泰康之家医养结合，我的生命被挽救了很多次！“罗阿姨是书院的居民，一个月内有三次高血压发作，都是在晚上发生的。 在她拉绳报警后，由舒源值班医生、管家和保安组成的急救队赶到现场对她进行紧急救援，在医护人员的专业救治下，罗阿姨的病情得到及时有效的控制。
通过5年的运营，书院在全社区已配备约2400台绳索报警装置，实施了1000余次有效的绳索报警应急救援。
退休社区的老年人参与社区活动）。
挣扎求生
但事实上，高端养老社区仍在挣扎求生。
重资产高端养老社区的前期建设成本非常高，增加了后期运营难度。 泰康董事长陈东升曾在接受采访时表示：“与普通商业地产短而快不同，养老地产建设周期长，利润低。 一个养老社区项目从征地到建房的平均周期为5年，建设一个社区的成本为30亿元至50亿元，还要承受5年无收益的压力。 5年来，我们一直在培养一支180人的团队，我们只做一件事。 ”
可以看出，养老社区项目前期征地建设成本高，对保险公司的资金实力要求很高，对后期经营压力很大。
同时，目前我国70岁以上的老人大多不愿意住在养老院，更多的人愿意雇人家照顾，而这一代的老人大多不愿意购买服务。
云南百乐养老产业管理副总经理詹丽京告诉记者，他们小区有个大爷，因为孩子在国外，一个人在家太寂寞，所以选择住在枫桥上元，但一开始他觉得自己住在养老小区，很难说。 “他总是告诉他的朋友，他住在家里，他的朋友要来看他，他会让他的朋友来他家，然后等他的朋友离开后，他就会回到社区生活。 他花了几个月的时间才适应它，并改变了他在社区中生活的心态。 ”
枫桥上苑地处市中心，紧邻医院，房间设施很新，每人每月三餐6325元，押金也只有1万元，但即便如此，180间客房的长期入住率也只有40%。 詹丽京坦言，即使有一部分第一笔补贴，目前社区运营仍处于亏损状态。
出租率低、运营难度大已成为高端养老小区和公寓的普遍现状。 泰康之家居民人数超过1.1万人，平均有20个社区，每个社区只有550人自2024年以来，古电养老园仅服务了600多名长期养老客户，今年又将部分养老公寓赠送给太平人寿。 为了提高目前的入住率，一些保险公司的高端养老小区取消了购买百万保险的门槛，只需要交纳几万元的押金就可以入住。 也有一些小区为了增加营业收入，推出了单日、几天、一个月的短期住宿。
太平生活昆明茶叶社区）。
风什么时候来？
人口老龄化是社会发展的重要趋势，也是我国今后一个时期的基本国情。 根据国家卫健委数据，到2024年，我国60岁及以上老年人口将超过4亿，占总人口的30%以上，我国将进入重度老龄化阶段。
在巨大的养老金缺口下，养老金问题上升到国家战略层面。 在需求和政策的推动下，未来几年中国养老行业将进入产业爆发期。 有机构预测，2024年和2024年，我国养老产业规模将突破12万亿元、20万亿元，养老产业无疑拥有巨大的蓝海市场。
然而，高端养老社区的风何时到来？有业内人士表示，当50-60岁的中老年人龄化时，这一群体对养老机构的接受度会相对提高，这或许有助于养老社区的入住率，高端养老社区的时机可能已经成熟。
随着保险机构和养老社区的实施，其带动保险销售的功能也得到了确认。 在推动主业发展方面，保险公司从客户需求出发，提供包括风险保障、财富管理、养老服务在内的一站式解决方案，满足更多层次的客户需求，实现差异化经营，提升产品规模和价值。
就养老服务的独立价值而言，商业养老服务作为一个独立的业务板块，本身就具有造血功能，其利润对于老年人居住在社区或购买各种养老服务来说最为重要，在加速老龄化的大趋势下，养老服务收入将成为保险公司新的利润增长点。
泰康人寿数据显示，截至2024年底，泰康人寿幸福累计销量已突破16万件，拥有近15万名高客，养老社区按照人均200万元的保费，助力其收入溢价3000亿元。
据业内人士分析，目前保险公司通过养老社区项目助力保险销售，几十年后，或许能够实现养老医疗闭环后的经营效益。
欢迎到评论区留言讨论！
*：昆明规划建设。
如有任何揭露、贡献、业务合作或侵权行为，请联系***云南房地产市场观察通信处理。
本文内容仅供参考，我们保留最终解释权，不承担任何法律风险。