**：凤凰地产杭州站。
今天是12月的第一天，寒意越来越浓，但回首11月，依然能感受到杭州楼市的温暖。
据统计，11月份，杭州十个区（包括阜阳、临安）二手房成交量突破8000套，环比约40%，仅次于3月份的1万套成交。
这一结果也凸显出，这项新政策不再是昙花一现，也不同于以往细雨的软弱、短命的政策，反而更加有力和持久。
只不过，二手市场复苏的背后，多半是地主的利润让步，除了独立的钱江世纪城和奥体板块，很多主城改良板块都逃不掉“以量换价”的命运，甚至破败。
例如，最近，接近吉祥征兆杭宁公馆有“破”的传闻，运河新城、望河湾等的风潮也有传闻。
虽然现在的运河新城经常被“诟病”缺乏交通和商业设施，但正在规划建设中的运河新城堪称“未来可期”。
杭州体育馆、小河公园、京杭大运河博物馆、运河湾综合体、杭州钢铁站TOD等配套设施逐步实施。
朴晓河（摄影：朱黎明）。
还有规划中提到的三大IP——长三角G60科创走廊重要枢纽、世界级文化走廊核心区、杭州北部副中心群驱动中心，无不具备吸引力。
因此，在前几年，一些房地产项目也被解雇了，比如融创运河双子座、香港置地河AD、万科河光年等。
以双子星之一的凤王湾为例，涨跌停价为3.8万元，最低曾经历过19元94%中奖彩票的亮点一度飙升至100%的中奖率，可谓跌宕起伏但业主对它寄予厚望，有的业主甚至想在交货时以6万元的价格出售。
丰上旺河湾的真实图片。
但事实上呢？
去年9月，冯尚旺与万晚签约的第一套二手房单价在5左右4万元，成为社区网络签约的巅峰之作
今年8月，一套108个**房东**单价为4万元，最终单价为4售出30000元，含增值税，有形亏损**。
今天，杭州的数据显示，社区在售122套，近90天成交8套，均合约价419万元。
截图来自：航房数据。
不过，据中介介绍，目前低价不多，最低的是一套位于二楼的**，418万元，109，平均价格约为382元，与第一次相比，业主的账面利润是61万，但考虑到利息和各种税费，利润空间也非常有限。
当然，也可以说出来，然后脱掉各种税费、房贷利息等，毫不夸张地说是平进出出，甚至是亏损。
*细节。 也有投资者卖不出去，就直接转而租房。 不过，贝壳租赁数据显示，小区内一共有17套**整租，以一套108**为例月租金7000元，年租金8元4万。 以420万的房子总价计算，与国有银行一年期大额存单利率大致相当。
截图来自：Shell Rental。
也差点破隔壁的天月云和苑。 近日，社区交易了一套127平米的**楼层，总价555万元，相当于单价430,000元。粗略计算后，**加利息和契税后的成本约为600万，**损失约为45万。
天月云和源的真实场景。
除了运河新城，神花北乡府地区的二手房也在苦苦挣扎。
例如：荣安春月杭宁公馆距离神花核心区仅3公里中奖率在6%以下，是红盘。 项目刚开业时，杭州尚未实施“五年限售政策”，因此118套在交付后就有机会立即进入二手房市场。
荣安春月吊楼的真实场景。
然而，杭州的数据显示，杭宁大厦目前在市上23套，均价6台01万元，90天内成交5套，但均价仅为4套91万元，开工时4个与5万元的限价相比，图书只有4000元左右。
截图来自：航房数据。
据悉，一套9716 **成交价仅为441万元。 对此，该中介表示，***做低，中间97套的正常成交价格为470万至480万，相当于485-4.95万元，同面积侧套总成交价约520万，折合均价536万元。
随后，中介表示：“目前，最低的一套待售边套位于6号楼5楼，97.29、总价510万，相当于单价5左右24万元。
**于3月上架，价格调整5次，总降价160万。 最终，房东的账面利润只有66万左右。
价格调整详情。 不过因为靠近吉祥符，杭宁府的**还算稳重，至少暂时不会赔钱。
整体来看，杭宁府还没有破发，但并不出众，所以注重“性价比”，而融创运河双星则更倾向于在破发的边缘疯狂试探，甚至来回跳跃这与板块、竞争压力、自给自足有一定关系。
首先是板材开发。
运河新城和神华北湘府虽然位于主城区，但并不是核心板块，当年项目的爆发更多是依靠市场热度和全市客户彩票提升的焦虑。
运河新城靠着一张蓝图吸引大量买家，但尚未实现，在目前的市场中并不具有说服力和吸引力。 香府板块虽然靠近神花，但仍有不少在建工地，城市界面不够光彩。
建筑工地的吉祥魅力。
其次，新房和二手房的竞争压力很大。
全市总价500万至600万的优质新楼盘，如蒲堰三子、云栖之江、运城云松贵岳轩等，或者是比较近的神华和松印象屋即将入市，精装限价4.62万元，建筑面积115-199。
与二手房相比，新房价格更低，不需要高额税费，户型较大而且大多数新房质量更好，对改善房屋的家庭更具吸引力。
而且拱墅区二手房存量也很大，手头买房数据显示，主城杭州（不含阜阳、临安）上市17270,000套拱墅区约有2个71万套，约占15台7%其中，祥福板材库存1141套，万达周边1011套。
截图来自：手头买房。
最后，还有自给自足的原因。
以融创运河双子星为例，“地铁少”、“商少”、“优质学校少”，最近的地铁站也是15公里，距离只有拱墅万达，缺乏改进板应有的气质，等等。 并且靠近高架路，噪音影响严重，道路拥堵严重。
融创运河双星的高架入口。
杭宁大厦主要依托神华核心配套设施，目前周边部分项目在建，工程车辆进出，受噪音影响较大。 同时因为业主每个房间都包裹着自己的阳台，导致外墙略显杂乱
将立面包装在阳台后面。
当然，降价也离不开现在的**：虽然市场呈上升趋势，去工业化加速，但大部分还是以价格换量，只有超人气地区的部分房东想要涨价然而，大多数交易都是社区中最低或最具成本效益的。
事实上，不仅是运河新城和神华北向府，杭州非核心区改善板块的楼盘也会受到大量后期交付和新房源源不断的影响，因此压力只会越来越大。
因此，就目前而言，已经关闭房屋并急于摆脱它的投资者也明智地以略低的价格离开市场。