这个问题的灵感来自清华大学孙丽萍教授，但分析框架和逻辑是我自己的。 一个真正的企业家必须在一个完全竞争的市场环境中出生和成长。 除了土地垄断之外，房地产可以说是一个竞争激烈的市场。 20多年来，房地产市场涌现出一批杰出的企业家。 他们精明、敏锐、果断，有很强的判断力，有汲取资源的能力，知道自己想要什么，不想要什么，知道必须使用什么手段来实现自己的目标。 但正是这样一个群体，从2024年开始严重误判了房地产调整。 一两个人误判是正常的，每一轮小的市场调整都会遇到，但应该是第一次出现这么大面积的集体失聪，而且是房市化以来的第一次。 有一句话叫“法律不追究人民的责任”，这并不是说违法的“人民”不能受到惩罚，而是强调在“人民”之上有一种外力在起作用，这样对“人民”的惩罚才能减轻甚至免除。 房地产开发商集体倒闭，大量霹雳他们喜欢寻找这样一种自己无法控制的外力，责怪别人是一种本能反应，或者至少是一种自然反应，以掩盖自己的无能。 但实际上，没有人能置身事外：我们既是被危机压垮的尘埃，也是危机的制造者。 如何理解当前的房地产情况？首先，房地产还没有完成一个完整的周期。 房地产的真正市场化是在2024年取消住房实物分配之后的几年时间，用了大约一年的时间才全面起飞。 从2024年到2024年，只有20年。 一个完整的行业周期大约需要 30 年。 在这两者之间，它们都是无法完全检查的小周期。 在过去的20年里，房地产真的太顺利了。 虽然有过短暂的波折，比如2024年的调整，但只有几个月，不到一年。 我曾多次听一位资深专家说过，在行业整体以45度角快速增长的繁荣时期，你有幸进入这个行业，只要不犯大错误，就一定能够取得好成绩。 房地产就是这样一个行业。 很大程度上，是行业支持你，把你推开。 有人说这是“时代红利”，其实是“行业红利”。 “不要依赖时代的宏大叙事来做任何事情。
但这不是许多房地产开发商的想法他们相信自己才华横溢，实力雄厚，可以在激烈的市场竞争中从100亿攀升到1000亿甚至更高。
20年的好日子会让房地产老板高估自己的能力，忽视各种预警信号。 因为他们从未经历过真正的低谷，也不知道什么是“坏”。 香港地产开发商是内地房地产市场的启蒙老师，也是上世纪90年代内地最重要的房地产投资者。 但他们共同错过了随后的内地楼市时代。 我曾经问过一位香港房地产开发商，为什么他在内地市场如此保守他回答说：因为我们经历了一场真正的危机。 例如，在1997-2024年亚洲金融危机之后，香港的房地产市场普遍处于低价位。 为什么香港主要房地产开发商的负债率经常保持在30%以下？因为他们经历了几轮大循环，活着的人都从炼狱中爬了出来。 到2024年，大陆的一批房地产开发商终于明白了。 但也有很多人不太明白，觉得自己没有做错什么，总是在抱怨。 唯一的解释是，他们付出的代价不够深。 第二，他们误判了什么？如前所述，不难知道发生了什么。 但事实上，很多房地产开发商都有对市场调整的预测他们错误地判断了调整的幅度和长度没想到这一轮调整会如此剧烈，如此漫长。 许多房地产开发商在90年代进入房地产开发行业，在过去的20年里，他们也遇到了问题和起起落落。 但正如我之前所说，中间这些小周期的调整，有的只用了几个月，不能算是真正“难”。 亚洲金融危机后，香港楼市调整了多久？6年。 内地上一轮房地产调控始于2024年10月，但时隔18个月，直到2024年下半年，市场才有所反应，房子也没那么好卖了。 一家知名房地产公司的高管告诉我，该公司误判了形势，这也是为什么它在2024年占用了这么多土地的原因。 但出乎意料的是，2024年，情况再度逆转，全国商品房销售面积和销售再创新高。 在乐观情绪的推动下，主流房企继续放大杠杆，到处抢地疫情第一年，售楼处关闭了三个月，但2024年的销量居然创下了新纪录。 我仍然无法理解这种神奇的现象是如何发生的。 如果说这是对光明的回归，那就太刻薄了。 所以有时候你不得不承认自己的无知，人类不明白的事情太多了。 如果你无知，却不肯承认，甚至放纵自己的愚蠢，你必然会招致市场的报复，迟早或晚，或大或小。 因此，2024年、2024年、2024年，房地产将迎来三年调整。 有地产商预测2024年甚至2024年调整，但未预料到会持续到2024年;一些开发人员预测会有 20% 的调整，但他们没有预测会有 % 的调整。 三年来，总规模减少了一半。 所以这三年不是简单的调整，这是一次跌倒，一次悬崖式的跌倒。 至于明年，很少有人敢**。 第三，为什么误判，为什么掉下悬崖。 从表面上看，它们是两个问题，但实质上是同一个问题的两个方面。 官方声明是，旧的房地产模式是不可持续的，即高负债、高杠杆、高周转的发展模式，已经走到了尽头。 但地产朋友会问，为什么这种模式在前20年行得通，2024年下半年就行不通了？之前的成功并不能保证之后的成功;房地产繁荣了20年，还能再繁荣20年，这是弄巧成拙。 具体来说，我将其总结为几个叠加层：首先，透支多年的住房消费终于耗尽了。 盖完房子一定要有人买，房价已经**了。 这是一个神话。 我们都曾经相信它。 城市周围有大量的房屋，其中大量空置，我们都故意视而不见;根据央行2024年4月发布的城镇家庭资产调查，平均每个家庭拥有一套住房15套，我们都故意视而不见。 任何行业都不可能继续快速增长，永不回头。 多么简单的常识。 更何况，中国房地产增长了20多年，这在世界上是罕见的。 二是经济转向中低增长。 官方称，这被称为高质量成长阶段。 中国经济的快速增长持续了20多年，中高速增长持续了10多年。 但是，总是要求保持这种中高速增长既不客观也不现实。 经济学家说我们处于“L”面，但我们不知道这条线有多长。 经济增长与就业挂钩，如果增长率低甚至低，就业就会比较困难就业与收入预期挂钩，收入预期下降会降低消费欲望，包括买房。 多么简单的事实。 三是政策合力。 主要针对房地产企业的三条红线和银行的两条红线。 有人说，正是这些红线决定了这一轮房地产调整的深度。 从时间线来看，这是有道理的，因为房地产公司的危机是流动性的枯竭，而枯竭的原因则是由于几条红线。 而且，从企业的需求端和银行的供给端同时收紧，这实在是致命的。 但从宏观审慎管理的角度来看，你也会明白。 你有一个房地产行业，长期占据四分之一的信贷资源，其他行业的发展也需要钱！自 2016 年 10 月以来，我想到了任何办法，但房地产就是不能下来。 如果不是猛烈地踩刹车，它真的无法刹车。 当然，事后看来，刹车被猛踩了。 另一个政策因素，即购买限制，是有限的，因为自2024年以来一直实施购买限制，但房价一直在上涨从这个角度来看，另一方面，今年其实已经暂停了几条红线，各城市的限购早就应该撤消了。 这四个和五个因素所占比例较弱。 第四，人口负增长。 2024年开始的人口负增长对包括房地产在内的许多行业产生了影响但不是直接的影响，这是一个缓慢的影响。 第五，国际经贸形势日趋复杂。 全球产业链正在重塑，向外空间被压缩，压力向内传递和积累，因此我们越来越内卷。 内卷化压缩了需求，包括住房需求。 经济、产业、政策等多重因素叠加，加上力量，导致房地产断崖式下跌。 为什么它在 2021 年开始，我真的无法解释。 比如，为什么第二次世界大战在 1945 年开始？房地产开发商集体误判，一是“房不炒”的信号，他们误读了，殊不知这是与以往完全不同的引导意义;其次，没想到以上因素叠加得这么厉害。 没有汽油，房地产的旧机车就在半路之外。 很多人说楼市是“政策性城市”，但2024年**经济工作会议实际上发出了纠正楼市政策的信号，而2024年**经济工作会议则发出了全面放松楼市政策的信号。 为什么政策转向了，这两年的房地产还在调整，而且一年比一年难？如前所述，原因可能是，悬崖式的跌落是多重因素叠加的结果，仅靠房地产政策的转向是远远不够的。 比如经济、就业、收入、人口、住房消费等，这些方面都很难在短时间内呈现出V型逆转。 更不用说疤痕效应了。 这是一个不同的时代，需要耐心。 如果最近的传闻属实，银行会给房企大量无抵押贷款，实质上就是注入流动性，当然可以解决大问题。 这些白名单中的房地产公司基本上可以无忧无虑地生存下来。 然而，如何解决无抵押品注入流动性的问题是一个世界级的问题，期望监管机构可以借鉴成熟经济体的做法（如发行权证），找到创新的解决方案。