近两年，随着楼市降温，土地市场被屠宰，新建面积下降
这个问题的答案后面会回答，先看看**减持的情况。
在看**情况之前，我们先来看看土地和房地产的投资状况。
商品房销售市场和土地市场相互依存，既有荣，也有亏。 商品房销售下滑，土地自然难卖。
自 2022 年全国房地产好转以来，我们的卖地收入也一直在下降。
2024年是高峰期，当时出地收入达到87051亿元，去年降至66854亿元，同比增长**232%。
今年前11个月，财政部披露的数据显示：
国有土地使用权出让收入42031亿元，同比减少179%。
数据：财政部平均每月有卖地收入3821亿元，预计每年出地收入可能为4约6万亿。
与此同时，房地产开发投资自去年4月降价以来一直在路上。
国家统计局披露：
1-11月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降94%；其中，住宅投资78852亿元，减少90%。
*：国家统计局 这是房地产企业征地策略收缩、缺钱开工的直接写照。
在这种背景下，新屋开工率自然在下降。
国家统计局披露数据显示，2024年新屋开工面积为12套6亿平方米，同比减少394%。其中，新建住宅建筑面积为8栋81亿平方米，同比减少398%。
*：国家统计局可以看到，去年新屋开工总数和住宅开工数量都下降了4%。
界面新闻称，去年人均建筑面积仅为096平米，降到2024年的水平，也就是降到17年前的水平。
同期，销售面积也从2024年的“双18”下降到“双13”，即商品房销售面积从18亿平方米下降到13亿平方米，销售额从18万亿下降到13万亿。
从上表可以看出，去年商品房销售面积为1358亿平方米。
新开工面积在减少，虽然销售面积也在减少，但仍远大于开工面积，这一结果理论上将导致市场库存量的减少。
今年前11个月，国家统计局数据显示，新房建设面积8.7456亿平方米，同比减少21平方米2%。其中，新建住宅建筑面积6.3737亿平方米，减少21平方米5%。
今年前11个月，销量从去年的“双13”下降到“双10”。
国家统计局披露：
前11个月，商品房销售面积100509 00万平方米，同比减少80%，其中住宅销售面积减少73%。商品房销售105318亿元，同比下降52%，其中住宅销售下降43%。
*：国家统计局新建面积与销售面积之间的差距，似乎再次减少了市场上的库存。
这也是很多人担心建筑面积下降会再次引发房价的原因。
会因为这个原因再次**吗？当然不是。
一是库存高，供大于求，这是现状。
从表面上看，近两年新建面积减少不少，增加的销量不多，这将导致库存减少。
然而，一个基本问题被忽视了，即在过去十年左右的快速城市化进程中，建造了多少房屋，建造了多少库存。
仅从 2005 年到现在。 自2024年以来的19年中，有13年的在建面积大于销售面积。 前者比后者少6年。
数据：2024年至今年11月底，国家统计局新增开工建设的218个地区6亿平方米，销售面积2035亿平方米。
新开工累计面积比销售面积多15个1亿平方米。 如果明年销售面积降到10亿、9亿甚至8亿平方米，那么就算全国房屋数量没有增加，也能卖到一年半以上。
而这仅仅是自 2005 年以来的事。
事实上，自2024年房改以来，随着大规模的城市化进程，一、二、三、四、五线城市住宅如雨后春笋般涌现，我国住房总数严重过剩。
黄启帆曾透露，中国房屋严重过剩，没有必要继续建设，也没有需求。 20%的人口建造了世界上50%的房屋。
今年3月，住房和城乡建设部发布的一组数据显示，全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括住宅、工厂、写字楼、政府机关等，但一般来说，城市住宅建筑（商品房、住宅建筑、小产权、工业宿舍）占一半以上，绝大多数农村建筑为住宅。
根据这个估计，应该有大约4亿套房屋属于住宅性质，如果换算成一套完整的房子，这是一个天文数字。
此外，泽平宏观披露的数据显示： 在各类城市中，只有一线城市低于1，二线和三四线城市均大于1。
所谓住户比，就是全市住房单元数与户数之比，大于1表示住房单元数大于户数，供大于求。
也就是说，只有一线城市仍然存在住房短缺，其他城市供不应求。
据住房和城乡建设部原副部长邱宝兴介绍，在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上，目前住房空置率已达到15%，部分省份已达到25%甚至30%。
你认为房子会少吗？
可以说，除了深圳等极少数顶级城市外，中国95%以上的城市住房供给都供不应求。 这就是现实。
基于几个现实，今年年中的政治局会议重新定下了房地产市场的基调
适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势。
其次，在双轨制下，经济适用房将成群结队地出现。
在之前的文章中，我强调今年中国房地产发生了划时代的事件，《保障性住房规划建设指导意见》（又称“14号文”）正式审核通过。
主流**一致认为这是中国的第二次住房改革。
14号文的到来，宣告了我国房地产市场再次进入双轨制时代，即商品房与保障房并行的时代。
为什么要从事经济适用房的建设？14号文明确提出了保障性住房建设的两大目标：
一是加大保障性住房建设和供应力度，“让工薪收入群体逐步实现有房有房，消除买不到商品房的焦虑，放开手脚，争取美好生活”;
二是推动建立房地产业转型发展新模式，使商品房回归商品属性，满足改善住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产行业转型高质量发展。
這兩個表述意味著，中國大多數城市未來可能會走向新加坡模式，為未來房地產划定兩個圈子，一個是商業房，一個是保障性住房。
保障性住房保障买不起商品房的人住进去，商品房让有钱人玩，当然也要建立在稳定的基础上。
随着保障性住房和商品房双轨制的出现，保障性住房将在未来分流商品房市场一半以上的需求。
这也是为什么这个数字一再强调未来商品房市场需求将进一步减弱的原因。
此外，经济适用房是主要因素，未来几年的金额将呈井喷式增长。 你认为房子会少吗？
第三，需求在减少。
这种需求的减少需要分为三部分。
一是大城市的有效需求越来越少。
从理论上讲，大城市的住房需求还是非常旺盛的，毕竟大城市的住房拥有率比较低，在深圳，深圳的住房拥有率只有30%左右，也就是说，有70%左右的人没有自己的房子。
但是空洞的需求有什么用，负担不起，这些需求都是无效的需求。
在高房价、低收入的统治下，很多人奋斗了一辈子，看不到买房的希望，更何况现在收入和就业都存在很大的不确定性。
买不起房的人比以前多了。
其次，大多数二线及以下城市的需求达到顶峰。
以重庆为例，公开资料显示，早在2024年，重庆就有915%的家庭拥有自己的房屋。
也就是说，重庆近92%的人拥有自己的住房，这是中国新闻联网的报道。
各城市的租金拥有率数据很难查询到，只能从公开信息中查询到浙江省乃至全国的整体情况。
在浙江省，2024年，浙江省统计局公布的数据显示，根据第七次普查表抽样调查数据：
2024年，全省家庭住房拥有率为6471%，其中35%为自建01%，自购房占28家63%。拥有出租房屋的家庭比例为3365%。从地区来看，衢州的住房拥有率最高，为9004%，金华市住房拥有率最低，为5627%。
在全国范围内，去年10月中下旬，中国中央银行统计调查部2024年城镇居民住户资产负债调查组对30个省（自治区、直辖市）3万余户城镇居民的资产负债情况进行了调查。
调查结果于2024年公布：
我国城镇居民资产以实物资产为主，住房占比近70%，住房保有率达到96%。金融资产占比相对较低，只有20家4%，家庭更喜欢无风险的金融资产。 值得一提的是，在全球主要国家中，中国家庭住房拥有率或将达到世界第一。
这里算的房屋拥有率应该算作农村的房子，也就是说，如果你在深圳没有房子，你家乡有房子，这也算在内。 这样的数据不是很重要，而且显然很高。
不过，根据重庆、浙江两省公布的数据，大多数二线及以下城市的住房拥有率仍然很高。
自有率高，需求自然见顶。
三是人口达到峰值，三四线城市人口普遍减少。
在公布2024年人口数据的286个城市中，只有128个城市出现人口增长，2个城市相同，156个城市人口下降。
其中，人口下降的城市包括北京、上海、广州、深圳，以及天津、长春、佛山、东莞等热点城市。
数据：市统计局人口是楼市基石，人口减少，需求减弱，大部分三四线城市在没有货币改革支持的情况下进入了漫长的调整周期。
综上所述，整体供大于求，保障房将在未来几年内井喷，商品房需求正在减少，这是房地产的基本面。
此外，房地产进入调整周期，宏观环境和信心不足难以重塑，房地产调整周期仍将延续。