乐居金融 李丽12月28日，东吴发布2024年房地产行业年度战略。
学习海外应对房地产危机的经验。 日本房地产危机应对启示：大规模发行国债、减税等财政政策加大财政扩张力度，降息、利率补贴等货币政策刺激总需求;立法设立专门机构，加快不良资产处置，加强金融监管;调整土地税政策，取消地价税和超短期持有税。 美国次贷危机处理经验：宽松货币政策为金融市场提供充足流动性，大规模财政刺激支撑经济;**信用干预，有效处置不良资产，恢复对金融体系的信心;改革住房金融体系，恢复住房金融市场。 根据美国和日本的经验，复苏的核心条件是快速干预危机是关键;解决债务危机需要信贷干预和对市场参与者的选择性救助，这将有助于稳定和恢复市场预期解决债务危机需要扩张，而不是紧缩。
2024年房地产行业的现状和困难。 宏观经济政策继续稳中有增，财政力边际在下半年有所改善。 2024年以来，我国宏观经济政策在“稳增长”目标下持续发力，以货币政策为主导的维稳政策持续发力，但仍有政策空间。 财政政策保持积极基调，2024年财政力度将在下半年开始，利润率为正。 金融机构涉住房融资额度缩水，房地产企业融资受限，资产负债表持续缩水。 “收入和资产**”下行预期被压制，住宅板块中长期信用修复不及预期。 受市场化原则制约，行业不良资产处置进展缓慢。 需求侧的刺激措施收效甚微。
2024年房地产行业破局之道。 解决行业根本问题的措施：宏观政策持续刺激，加权;解除对土地和商品房的控制;保护现有市场主体，恢复信用，恢复融资;**信贷支持，加速楼宇交付。 城中村转型加速，套期保值投资短期下滑加速。 随着今年7月相关政策的出台，我们预计未来城中村改造将带动房地产投资7万亿元，年均1万亿元4万亿元，有效对冲了销售下滑导致的房地产投资下滑的影响。
行业核心指标**。 预计2024年房地产行业核心指标承压：2024年中性** 1）商品房销售金额预计同比下降60% 至 110万亿元;2）购地成本预计同比下降5%0% 至 37万亿元;3）房地产开发投资预计同比下降5%4% 至 100万亿元;4）预计新增建筑面积同比减少100% 至 86亿平方米;5）竣工面积预计同比减少3个0% 至 96亿平方米;
新发展格局下，如何把握行业和企业的投资机会。 参考日本的经验，房地产企业需要降低杠杆率，发展控股物业租赁业务，并在危机后发展轻资产多元化业务。 转型成功后，即使房价不明显**，公司盈利能力也会同时提高，市场也会给予估值修复的机会。 此外，随着“保障房+商品房”双轨开发新模式的推进，两类房企将逐渐脱颖而出：（1）商品房：以核心城市为重点，拥有土地储备、高标准建设交付能力的房地产企业;（2）保障性住房：进入代理建筑业务的企业。
投资建议。 短期来看，房地产需求侧和供给侧政策的持续宽松有望推动2024年市场温和复苏在中期周期中，城中村改造、保障性住房的逐步推进将成为刺激房地产开发投资的有力抓手长期来看，参考海外经验，即使房价不明显，率先完成轻资产多元化转型、具备综合开发能力的房企，也会在盈利能力提升的同时，给予其修复估值的机会。 推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，推荐关注：中国海外发展、华润置地。 此外，专注于租赁、物业管理、中介和代理建设等现有业务发展的公司预计未来将继续受益。 推荐：绿城管理控股、华润万象人寿。 建议关注：贝壳。
风险提示：行业下行压力超预期;政策宽松不及预期;参考指数可能与研究结论有很大偏差。
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