这四类合同尽管违反了强制性规定，但仍然有效

《民法典》第一百五十三条第一款规定，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的，明确规定“强制性规定不致使民事法律行为无效的除外”。

2024年12月5日，最高人民法院公告实施《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同通则若干问题的解释》（以下简称《合同通则解释》）。 《合同通则解释》对《民法典》第一百五十三条第一款的“但书”进行了解释，缩小了违反强制性规定的合同无效的认定条件。

在回答记者提问时，最高人民法院民二庭、研究室负责人明确表示，违反强制性规定的四类合同仍然有效。 通过这四类合同实例可以看出，法院对违反强制性规定的合同无效的认定条件有所收窄。 违反强制性条款的合同不一定无效。 由此，我们可以解释确定合同效力的裁判思路。

这 4 种类型的合同情况是：

1、开发商违反《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，未按照转让合同全部缴纳土地使用权出让费的，签订土地使用权出让协议的。 这一规定不是为了保护当事人的民事权益，而是为了维护土地出让费的利益，即使认定合同有效，通常也不会影响这一规范性目的的实现。

2、如果银行违反《商业银行法》第三十九条规定的资产负债率发放贷款，由于该规定的目的是要求银行加强内部管理和风险控制，借款人无法知道银行是否违反了该规定，自然不应仅仅因为银行违反该规定而认定合同无效， 否则，借款人的交易安全将得不到有效保障。

3、开发商在未取得预售许可的情况下签订商品房买卖合同，合同订立后，已符合申请预售许可证书的条件，但违反诚实信用原则，未向行政主管部门提出申请，但以房价受利益驱动，主张合同无效， 并且不应支持它。

4、当事人订立住房租赁合同后未依法办理备案登记的，依民法典第七百零六条的规定，不影响住房租赁合同的效力。